[이코노믹리뷰=우주성 기자] 앞으로는 한정 판매가 한도 지역에서 분양 된 아파트에 대해 최대 5 년까지 전이나 월세를 임대 할 수 없게된다. 시장은 ‘월세 금지법’이 수도권 주요 지역의 전월세 위기를 악화시킬 것이라는 우려를 표명하고있다. 국토 교통부는 전세 량을 기준으로 반박 자료를 발표했지만 이러한 의혹은 쉽게 풀리지 않는다. 구독 시장은 일반 최종 사용자보다 판매 후 살 수있는 현금이 풍부한 사람들에게만 유리할 것으로 분석된다. 전문가들은이 법안이 전세 최종 사용자와 구독 최종 사용자 모두에게 역효과를 줄 수 있다고 생각합니다.
전세 시장 위아래로 빨려 … 이번에는 신축 금지
정부는 19 일부터 주택법 시행령 개정안을 시행 할 예정이다. 이에 따라 분양가 한도 대상 지역의 입주자 모집 승인 신청을받은 단지의 경우 최대 5 년의 기간이 주어집니다. 민영 주택을 매각 할 경우 분양가가 인근 시세의 80 % 미만인 경우 3 년, 분양가가 80 % 이상 100 % 미만인 경우 2 년을 의무적으로 거주해야합니다.
공영 주택의 경우 분양가가 인근 시가의 80 % 미만인 경우 5 년, 가격이 80 % 이상 100 % 미만인 경우 3 년의 실제 거주 세가 부과됩니다. 실제로 새 아파트의 전액과 월세는 삭감된다. 국토 해양부는이를 먼저 최종 사용자에게 주택을 제공하는 것이라고 설명했다.
의무 기간 위반은 또한 형사 및 행정 조치를 수반합니다. 실제 거주 기간을 위반할 경우 1 년 이하의 징역 또는 1 천만원 이하의 벌금이 부과됩니다. 생활이 어려운 예외적 인 경우에는 한국 토지 주택 공사 (LH)가 먼저 구매할 수 있습니다.
시장은 2 차 임차 법 (계약 갱신 신청 권, 월세 한도)이 시행 된 것처럼 주택법 개정으로 전세 공급이 더욱 줄어들 수 있다는 우려가있다. 이는 전체 전세 공급에서 신규 아파트를 통한 전세 공급 비중이 적지 않기 때문이다. 특히 장기적으로는 3 차 신도시 및 2.4 공급 대책으로 전세 대기 수요가 증가 할 것으로 예상됨에 따라 전세 시장의 불안정성이 장기화 될 수 있다는 목소리가 점차 높아지고있다.
이에 국토 교통부는 17 일 반박 자료에서“건설 기간을 감안하면 실제 입주 기간은 2024 ~ 2025 년이 될 것으로 예상된다”고 밝혔다. 공급 대책이 본격적으로 시행 될 것입니다.” 또한 국토 교통부는 장기 공공 임대를위한 240 만 가구의 재고가 재 보급 될 예정이어서 총 임대 주택 총액에는 변동이 없을 것이라고 설명했다.
반면 전문가들은 현재 공급 계획에서 2024 년까지 전월세에 충분한 임대료를 공급하기 어렵다고보고있다.
전세 시장 전문가 경기 대학교 도시 교통 공학과 김 전유 교수는“과거 공공 주택 특별법을 통해 공공 주택 지구로 지정된 새로운 택지가 개발 되었다면 렌탈 금액이 계획대로 공급 될 가능성이 있습니다.” 도시 개발은 도시의 복잡한 관심과 절차의 상당 부분을 차지합니다. 민간에서도 10 년 이상 걸리는 계획이다. “단순히 절차를 단순화하는 것만으로도 전세 시장에 5 년 안에 상당량의 공급이 이루어질 것으로 보는 것이 이상적인 아이디어”라고 말했다.
김 교수는“민간 부문에 비해 공공이 참여하는 프로젝트는 규제가 더 세밀하고 복잡하기 때문에 회피하는 경향이있다. 예를 들어, 역 주변의 청년 주택 사업도 기존 계획 물량의 10 %에 불과한 경우가 많습니다.”
결국 김 교수는 주택법 집행 령이 전세 시장에 악영향을 미칠 가능성이 높다고 경고했다. 그는“작년 제 2 차임 대법이 도입 된 것 외에도 부동산에 대한 요건이 강화되고 소유권과 자본에 대한 부담이 많아 소유주가 기존 전세 주택에 거주, 기부, 매각하는 사례가 늘고있다. 세금을 얻습니다. 이 복잡한 상황에서 새 아파트 임대 공급이 차단되면 향후 전세 시장이 충분히 활성화 될 수있다”고 말했다.
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이 조치는 전세 난민뿐만 아니라 최종 사용자에게도 희소식이 아니다. 새 아파트를 사는 사람들이 매각 대금을 지불하는 것이 더 어려워 졌기 때문입니다. 과거에는 잔액이 부족할 경우 전세를 설정하고 분양가를 충당하고 수년 후 바로 입주 할 수있었습니다.
그러나 19 일부터는 이런 종류의 모금이 사실상 금지되었습니다. 따라서 향후 분양가 10 억 원의 서울 신축 아파트가 매각 될 경우, 주택 담보 대출 비율로 대출 할 수있는 2 억 원을 제외한 나머지 8 억 원은 계약 기간까지 납부해야 함 (LTV).
대출 규제에 따라 전세를 통한 부동산 입주가 차단되었고 일부 부동산 커뮤니티에서는 이러한 단점을 지적하는 기사를 게재했다. 한 커뮤니티에서는 그것이 최종 사용자를위한 것이고 많은 돈을 가진 사람들 만이 새 건물로 이동할 수 있다는 비판에 상당한지지를 받았습니다.
김 교수는 또한 자금 조 달력이 약한 가입자의 가입 진입 한계가 훨씬 더 높다는 평가를하고있다. 그는“특히 신혼 부부와 같은 최종 사용자에게는 자산이 많지 않다. 이 사람들이 자산을 형성하기를 기다린 후 집을 사는 것이 훨씬 더 어렵습니다. 주택 가격 상승률이 소득보다 훨씬 빠르기 때문이다.”
김 교수는“입주 후 최대 5 년까지 함께 살겠다는 계획을 강요하면 균형을 잡을 수있는 마지막 수단이 없어 결국 주택 시장 진출이 어려워진다. “
따라서 김 교수는 신규 이민자 나 신혼 부부 등 최종 사용자에 대한 예외를 단서로 추가해야한다고 주장한다. 그는“실제로는 공사 직후 입주시기를 맞추기가 어려운 경우가 많다. 기존 전세 보증금 확보, 입주, 대출 계획 등의 과정이 6 개월에서 1 년 이상 걸리는 경우가 흔하다.” 그는“5 년과 같은 실제 거주 요건이 주어졌다”며“입주가 아닌 실제 입주를 점포 후 2 년까지 연기하는 방식으로 실제 입주 기간을 유연하게 조정할 필요가있다”고 말했다.