정부가 2025 년까지 서울에 32 만 3 천 가구를 공급한다는 계획을 담은 ‘부동산 특별 대책'(2/4 대책)을 도입했지만, 아파트 가격 상승을 깨기 어려울 것으로 예상된다. 서울 강남권에 계획된 수도권 고속철도 (GTX) 역과 아파트가 상반기 시장을 주도 할 것으로 예상된다. 부동산 전문가 50 명을 대상으로 ‘2 차, 4 차 조치 이후 부동산 시장 전망 및 투자 전략’을 조사한 결과이다.
상반기 전국 아파트 분양가 전망을 묻는 질문에 응답자의 40 %가 ‘1 ~ 2 % 인상’이라고 답했다. ‘3 ~ 4 % 인상'(28 %)과 ‘5 % 이상 인상'(8 %)을 더하면 응답자의 76 %가 주택 가격 인상을 예상했음을 의미합니다. 안명숙 우리 은행 투자 지원 센터 장은“설날을 시작으로 새로운 투자 방향이 결정됐다”며“2, 4 차 조치가 공급으로 이어질 때까지 변수가 많다”고 전망했다.
응답자의 96 %는 새로운 임대 보호법 시행, 공급 부족, 세 번째 신도시의 사전 가입 대기 수요 증가로 인해 상반기 총 가격이 상승 할 것이라고 예측했습니다.
이번 조사에서 ‘재건축 · 재개발 사업'(36 %)은 ‘공공 재개발이 가능한 역지 빌라'(24 %)와 ‘입주 3 년차 신축 아파트’를 제치고 투자 유망 상품으로 선정됐다. (20 %). 투자 유망 지역은 ‘GTX가 예상되는 고양 등 경기 지역'(36 %), ‘서울 강남 4 지구'(26 %)라는 의견이 많았다. 전문가들은 노숙자들이 자격 요건이 감소 된 공공 판매 및 특별 공급품을 늘리는 방법을 찾는다고 조언했습니다.
“주택 가격 상승”의 76 % 최대 변수 측정 값 2와 4
전문가 50 명 설문 조사
부동산 전문가들은 올해 부동산 시장에서 가장 큰 변수로 ‘2 · 4 부동산 대책’을 꼽았다. 서울에서만 32 만 3000 가구를 공급해 도시 공급을 확대하는 정책이다. 그러나 그 열쇠가 민간 부문에 참여하는 것인지가 불분명 해 불확실성이 많다. 정부의 제 25 대책이 제 역할을하지 못하면 주택 시장이 더욱 불안정해질 수있는 것으로 보인다.
부동산 전문가 50 명에게 2 · 4 대책이 시장에 미치는 영향에 대해 질문 한 결과, 한국 경제의 72 %는 중장기 적으로 효과가 있다고 답했지만 단기적 효과는 제한적이다. 이 조치는 2025 년까지 ‘실제 공급량’이 아니라 ‘현장 확보’에 중점을 두었습니다. 전문가들은 실제로 입주하는 데 최소 3 년이 더 걸린다는 데 동의했다. 이는 대응책의 효과를 즉시 드러내 기 어렵다는 것을 의미한다. 응답자의 10 %는 ‘지역에 따라 효과가있을 것’이며 ‘주택 가격 상승을 더욱 촉진 할 것’이라고 답했다.
2 · 4 대책 중 시장 안정에 긍정적 인 영향을 미칠 수있는 ‘공영 택지 신설 지정’은 전문가 28 %였다. 이를 통해 정부는 전국의 신규 택지에 총 263,000 가구를 공급할 계획이다. 제 3 신도시 (173,000 세대)의 공급량을 넘어 섰다. 지방 자치 단체와의 최종 협의가 완료된 후 올 상반기 2 ~ 3 회 발표가 진행된다. 시흥, 광명, 경기, 감북, 하남이 후보로 꼽힌다. 그 뒤를 이어 ‘역내 저층 주택가 등 고밀도 개발'(26 %), ’30 ~ 40 대 ‘(20 %) 판매량 및 가입 기회 확대가 뒤를이었다.
2 · 4 차 대책의 한계와 보완점에 대해서는 응답자의 42 %가 ‘민간 정비 사업 활성화를 포함하지 않는 공공 지향적 대책’을 택했다. 특히 전문가들은 공공 주도 개발에 대한 반감이 많다고 지적한다. 정부가 이전에 추진했던 공공 재개발과 재건도 참여가 부족한 상태입니다.
신한 은행 부동산 투자 자문 센터 우 병탁 소장은“공공 주도 개발 활성화를 위해 용적률을 높이고 재건 초과 수익 환급 제도 면제를 제안했지만 알려지지 않았다. 실제로 인센티브로 작용할지 여부.” 그것을 유지하는 것 같습니다.” 단기 시장 과열을 진정 시키기에는 부족한 의견도 많았다 ‘(28 %).
재산권 침해 등 헌법 논란도 변수 다. 정부는 공고일 (4 일) 이후 매입 한 주택 등 부동산을 공공 주도 개발을하더라도 아파트 공급 (점유권)을 우선하지 않고 현금으로 청산하기로 결정했다. 현금 결제란 시장 가격보다 낮은 감정가로 보상을받는 것을 의미합니다. 권 대중 명지대 학교 부동산학과 교수는 “생계를 목적으로하는 매수자라도 현금 결제 대상이된다는 점에서 재산권 침해 등 매우 위헌적이다”고 말했다. 국토 교통부는“대책을 마련하는 과정에서 법정 심사를 거쳐 위헌이 아니라고 판단했다”고 밝혔다.
이유정 / 장현주 기자 [email protected]