서울 성북구 장위 뉴타운 출시 지역이 ‘2 · 4 부동산 대책’에서 발표 한 공공 주도형 개발 유망 후보로 꼽혔다. 김범준 기자 [email protected]
“이번 부동산 대책은 ‘공급 충격’이 아닌 ‘거래 충격’으로 이어질 것이다. 사실 ‘부동산 거래 제한법’과 동일합니다.”
정부가 2025 년까지 서울 32 만 3000 가구를 포함 해 전국 83 만 6000 가구를 공급하겠다고 4 일 발표 한 이후 ‘딜 절벽’에 대한 우려가 제기됐다. 성장하고 있습니다.
이는 공시일 (4 일) 이후 매입 한 주택 등 부동산이 공공 주도 개발을하더라도 아파트 공급 (입주권)을 우선하지 않기로 결정했기 때문이다.
문제는 역, 준공업, 저층 주거 등을 개발하는 ‘도심 공영 주거 단지 사업’과 ‘공공 직접이 행정비 사업’의 대상지는 아직 정해지지 않았다는 점이다. 대중은 재건과 재개발의 주제입니다. 현재 살고있는 집의 경우 언제든 공공 주도 개발 지역이 될 수 있지만 현금으로 청산이 가능하다고한다. 현금 청산은 개발 후 새 아파트를받지 못하고 시장 가격보다 낮은 평가 가격으로 보상받는 것을 의미합니다.
투기를 방지하기위한 것이지만 거래의 씨앗이 시장에서 말라 버릴 것이라는 관측이 있습니다. 자영업이 어려운 재개발 지역의 별장과 단독 주택 거래가 직접적으로 타격을 입었다. 이미 개발 된 신축과 관리 승인을 앞두고있는 최종 재건축을 제외하고는 아파트 매각도 주저하고있다. 온라인 부동산 커뮤니티에서는 “재개발이나 재건축이 불가능한 모호한 건축물이나 값 비싼 신축 만 사면된다”, “언제 공급 될지는 모르겠지만, 전이나 집세 만 사야한다고? “
건국대 심 교언 교수는“지금부터 집을 사면 언제든 피해를 입힐 수있는 불확실성이있을 것이다. 대책 발표일 기준으로 예외없이 현금 청산이 결정되며 구매자의 재산권이 침해 될 것”이라고 말했다. 말했다. 일부에서는 사업장 지정 이전에 주택 매수자에게 소급하여 현금 청산을 적용하는 것은 위헌 일 수 있다고 지적한다.
어디에서 개발 될지 아무도 모른다 … 가정 소비자들 사이의 혼란
“집을 살 수있는 유일한 방법은 고가의 새 아파트 나 공공 주도 개발 가능성이없는 강남 재건축뿐입니다.”
“개발 현장에 집을 소유하고있는 사람은 개발이 완료 될 때까지 엉성 해져서는 안된다는 말입니까?”
정부가 ‘2 · 4 부동산 대책’을 통해 ‘거래 제한법’으로 받아 들일 수있는 집약적 인 투기 방지 대책을 내놓자 인터넷 부동산 계가 독창성을 쏟아 냈다. 정부가 4 일 이후 공공 주도 개발 이후 부동산 매수자 우선 순위를 두지 않기로 한 것은 과도하다. 투기 수요와 실질 수요의 구분이 없기 때문이다. 재산권 침해와 위헌 논란이 벌어지면서 정부가 시급히 대응책을 마련하면서 그 영향을 충분히 고려하지 못한 것으로 지적된다.
○“주택 소유자와 구매자가 모두 피해를 입는다”
많은 수의 선의의 피해자가 투기 방지 조치로 등장 할 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 4 일 이후 매입 한 아파트 등 부동산이 ‘공공 직접 구축 정비 사업’과 ‘도시 공공 주택 단지 사업’에 포함되면 개발이 완료된 후 현금이 무조건 청산되기 때문이다. 구입 당시 주택이 유지 보수 사업과 무관한지 또는 실제 거주 용으로 구입했는지에 관계없이 동일한 기준이 적용됩니다. 당장은 아니지만 공공 주도 개발이 몇 년 안에 촉진되어 구매자가 필연적으로 불안해 할 수 있습니다. 전이나 집세에 사는 노숙자들이 집을 사는 데 부담이 컸다는 뜻이다.
재개발 가능성이있는 주택 소유주도 피해를 입었습니다. 매수 요구가 없어지면서 집을 팔기가 어려워졌다. 통화가 좋지 않으면 가격을 낮출 수 있습니다. 국토 교통부 홈페이지에 게시 한 한 노숙자는“개발 예정 지구 222 개도 피해 집을 사야한다”고 말했다. 한국 건설 정책 연구원 이은형 선임 연구원은“사업장 지정은 하반기 중이지만 그때까지는 매수자와 매도자가 완전히 결속된다”고 말했다. 나는 그것을 조사했다.
공공 주도 개발이 낮은 곳으로 수요가 급증하는 ‘풍선 효과’가있을 수 있습니다. 이는 구매 세가 강남 재건축 아파트 나 이미 개발 된 신축 아파트에 집중 될 수 있음을 의미한다. 윤지혜 부동산 114 선임 연구원은 “지금은 아니지만 몇 년 후에는 공공 주도형 개발의 대상이 될 수있는 일반 아파트 구입을 꺼릴 수도있다”고 말했다. 했다.
○“재산권 침해 논란이 커질 것”
법조계와 학계에서 재산권 침해 등 매우 위헌적이라는 비판이있다. 문제는 소급 적용 여부입니다. 기존의 재건축과 재개발에서는 협동 조합이 세워진 집을 매입해도 무조건 현금 결제가되지 않는다. 재개발은 관리 처분 승인 후 구입 한 경우에만 신규 입주자 권한 부여로 제한됩니다. 한편, 2 차 및 4 차 조치에서는 4 일 조치 발표일 이후의 모든 구매자를 잠재적 현금 청산 대상으로 선정했다.
집을 팔려는 원주민의 재산권을 침해하는 것도 문제입니다. ‘물 껍데기'(점유권을받을 수없는 집)가 될 가능성이있어 주택 구입 요구가 동결되어 원주민의 재산권 행사를 제한하는 것으로 설명됐다. 기존 집을 팔거나 이사 할 수 없기 때문에 살기 전에 자유를 막을 수 있습니다.
계약시기에 대한 혼란도 예상됩니다. 조치 발표 이전에 잠정 계약이 체결되고, 조치 발표일 이후에 본 계약이 체결 될 예정이더라도 현금 청산 대상인지 여부는 불분명하다. 김향훈 로펌 센트로 변호사는 “모든 소비자를 투기꾼으로보고 현금을 일괄 적으로 청산하는 것은 분명히 재산권을 침해하고있다”고 말했다. “무고한 피해자가 발생하지 않도록 과도기적 규칙을 마련 할 필요가 있습니다.” 김경규 한국 투자 증권 자산 승계 연구원장은“우선 공급권 부여 기한은 대책 일 이후가 아니라 상권 지정 이후 조정이 필요하다”고 강조했다.
이에 국토 교통부는 투기 방지를위한 불가피한 조치라고 밝혔다. 국토 해양부 관계자는“주민의 3 분의 2가 손이 많이 바뀐 지역에서 공공 주도의 이니셔티브에 동의하고 발전시킬 것 같지 않다”고 말했다. 공개.
이유정 기자 / 신연수 / 전형진 기자 [email protected]