25 번째 부동산 대책 … 시장은 “존재가 없다”
5 년 만에 83 만대를 공급하는 ‘숫자 게임’으로 가득차?
사진 = Getty Image Bank
문재인 대통령이 ‘특별 공급 대책’이라고 발표 한 제 25 차 부동산 대책이 어제 공개됐다. 이에 대한 시장 반응은 차갑습니다.
앞서 발표 한 대응책의 경우 발표 후 다양한 부동산 인터넷 커뮤니티에서 시장에 미치는 영향에 대한 논란이 일었다. 그러나 이번에는 대응이 이루어 졌는지에 대해 혼란 스러울 정도로 반응이 미미하다.
또한 이전의 대응책과 마찬가지로 시장 왜곡 가능성을 배제 할 수없는 요인도 있습니다. 우리는 25 번째 부동산 법안이 시장에 미치는 영향과 주목할 점을 요약했습니다.
① 비현실적인 공급 규모
정부는 2025 년까지 전국에 83 만 가구를 공급할 수있는 ‘부지’를 확보하겠다고 발표했다. 동시에 어떤 면적과 얼마를 지을 지 구체적으로 설명하지 않았다.
’83 만 가구 공급 ‘과’집을 지을 부지 확보 ‘는 상당히 다르다. 확보 대상 토지의 대부분이 역 면적, 준공업 용지, 유지 보수 사업 등 사유지이기 때문에 정부가 예상 한대로 토지를 확보하지 못하면 ‘8,300 만 개’는 말 그대로 숫자로 남을 가능성이 높다. .
정부가 ‘확보 가능’이라고 제시 한 수치를 정부가 뽑아 낸 방식을 신뢰하기 어렵다는 지적이 많다. 예를 들어 유지 보수 사업지의 경우 재건축 / 재개발 지역에 공급할 수있는 총 수량 (110 만세대)을 추정 한 후 공공 재건축 및 재개발에 참여할 수있는 단지의 비율 (예상 참여율)은 공급량에 무작위로 적용됩니다. 계산되었습니다.
서울에서는 작년에 열린 공공 재개발 공모전 참가 비율 (25 %)을 재건축 / 재건축 사업 승인 전 단지에서 공급할 것으로 예상되는 22 만 가구에 적용했다. 결과적으로 그들은 55,000 가구를 공급할 수있을 것으로 예상했다.
그러나 주요 재건축 및 재개발 촉진 단지는 정부가 예상 한대로 움직일 것인가? 현재의 공공 재개발과 달리 공공 재개발의 경우 참여를 희망하는 단지를 찾기가 어려우며, 공공 재개발은 ‘커버’가 열리면 포기를 제안하는 노조가 늘어나는 게시판이기도하다.
② 또 다른 ‘엄격한 투기 수요’
시장에서 가장 큰 혼란 중 하나는이 조치가 발표 된 후 대중이 직접 시행 한 재건축 / 재개발 분야에서 계약을 체결 한 소비자에게 입주권을 부여하지 않기로 결정했다는 점이다. 이 사람들은 나중에 현금 결제를 받게됩니다.
이런 일이 발생하면 예측 가능한 부동산 시장 추세는 재건축 및 재개발 요구 사항이있는 단지에 대한 수요 감소입니다. 조치 후 매입 한 단지가 공공 직접 시행 사업으로 지정 될 경우 현금 청산 대상이 될 수있다. 누가 그런 집을 용감하게 살까요?
따라서 유지 보수 사업을 마친 신규 아파트 매입 수요가 시장에서 더욱 증가 할 것이라는 관측이있다. 노조가 공공 직접 수행 사업에 매력을 느끼고 정부의 기대대로 적극적으로 참여한다면 공급 확대에 긍정적 인 영향을 미칠 수있다.
그렇지 않으면? 전문가들은 공급 효과를 보지 않고 또 다른 풍선 효과만을 자극 할 가능성을 배제 할 수 없다고 믿는다.
③ ‘구독 복권 제’도입의 나비 효과
이 조치에서 예비 노숙자 예비 가입자의 가장 큰 관심은 2 월 4 일 공급 계획에 포함 된 방식으로 공급되는 85m2 이하 주택 전용 복권 시스템을 도입하는 것입니다. 현재는 공개 판매를 위해 순차적으로 100 % 공급을 대체 해 추첨으로 30 %를 공급할 예정이다.
현재 추가 포인트 제도의 가입 제도로 인해 30 대 커플들의 가입 기회가 완전히 차단되어 젊은이들의 집을 찾는 꿈을 앗아간 것은 사실이다. 이처럼 복권 제 도입도 긍정적 인 요인이다.
그러나 여기에서도 고려해야 할 문제가 있습니다. 추첨을 통해 가입하려면 ‘3 년 노숙자’요건을 충족해야합니다.
일반적으로 문제는 아닐지 모르지만 문제는 지난해 통과 된 임대 법으로 인해 전세 시장이 여전히 불안정하다는 점이다. 단기적으로 전세 가격이 급등하고 전세 수요가 무역 수요로 전환되면서 전세 시장은 자체적으로 안정 될 수있는 권리가있다.
이 가운데 청약 대기 요구가 주택 공급을 포기하고 전세 시장으로 유입된다면 전세 가격이 다시 발화 될 가능성은 배제되지 않을 것이다. 추가 포인트 시스템으로 당첨을 노리고 꾸준히 점수를 쌓아온 구독을 기다리는 분들도 패배감을 고려해야합니다.
이 보도 자료의 총 45 페이지 (공공 주도의 3080+ 수도권 주택 공급 확대 계획)에는 모든 종류의 장난이 포함되어 있습니다. 다른 모든 것 외에도 2 월 4 일 공급 계획의 성공을위한 가장 중요한 전제는 집주인의 협력입니다.
그러나이 대책에서는 과잉 이익의 재건을 면제하는 대신 ‘개발 이익 공유’라는 새로운 규정이 도입되었다. 정부에 대한 ‘부동산 불신’이 너무 높은 상황에서 집주인은이 방법을 쉽게 받아 들일 것인가?
많은 전문가들과 현장 관계자들은 설 연휴가 끝날 때부터 부동산 시장이 본격적으로 반응 할 것으로 기대하고 있습니다. 이 조치가 당시 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다.
편집 위원 송종현 [email protected]