역 일대 고밀도 개발의 핵심 인 경기도와 인천의 15 개소 내외 지정 주거 지구
공공 정비 사업의 혜택을 높이고 3040 가구의 가입 기회를 확대하여 참여 유도
우리는 민간 시장에서 단기 공급과 규제 완화의 효과를 봐야합니다
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택 시장 불안을 해소하기 위해 이전 수준의 공급량을 쏟아 붓기로 결정하면서 정부가 시장 안정화를 시도 할 것인지 주목할 만하다. 택지 지정에 더해 역 주변의 밀집 개발 활성화, 정비 사업 등 도심의 주택 공급을 획기적으로 늘리기위한 대책이 포함되었다.
주택 시장의 불안은 수요보다 공급이 적은 수급 불균형에 의한 것으로 주요 지역의 상품 수량 증가는 안정화에 기여할 것으로 예상된다. 또한 역 지역의 고밀도 개발 및 공공 정비 사업의 혜택이 증가하여 서울의 주택 공급이 증가 할 여지를 남겨둔 것도 긍정적이다. 그러나 택지 지정 계획의 위치와 수량은 구체적으로 공개되지 않았으며, 정부 계획의 대부분은 토지와 주택 소유자의 동의를 얻어 진행되어야하는 것으로 평가된다. 프로젝트를 준수해야합니다.
◆ 종전 급 주택 공급 … 서울 32 만 가구 등 84 만 가구
5 일 정부와 국토 교통부에 따르면 전국 84 만 가구의 공급이 포함 된 ‘공공 주도 3080, 수도권 주택 공급 획기적인 확장 계획’이 발표됐다.
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| 서울 여의도 아파트<시진=이동훈기자> |
이 조치의 핵심은 소비자가 원하는 도심에 충분한 양을 공급하는 것입니다. 수급 불균형으로 인한 주택 가격 상승을 빠르게 해소 할 계획이다. 공공 기관과의 유지 보수 프로젝트에 대한 일부 규제 완화도 공급 확대 의지의 일부입니다.
미래에는 전례없는 수준의 주택 공급이있을 것입니다. 2025 년까지 수도권 61 만 6000 가구, 지역 22 만 가구 등 총 83 만 6 천 가구를 공급할 계획이다. 기존의 주거 복지 로드맵과 수도권 127 만 가구 공급 계획과 합치면 추진되고있다. 세 번째 신도시로 총 200 만 가구가 도입됩니다.
이 중 서울은 분당 3 개 신도시 규모 인 32 만 가구를 공급할 계획이다. 주요 공급 계획은 유지 보수 사업입니다. 공공 재개발과 공공 재건축의 형태로 추진되고 있으며 9 만 3000 세대에 공급하는 정책이다. 인천, 경기, 5 개 광역시도 각각 2 만 1000 세대, 2 만 2000 세대를 조성 할 예정이다.
변창흠 국토 교통 부장관 취임 이후 강조 되어온 역, 준공업, 저층 주거 지역 (도심 공공 단지 사업)의 고밀도 개발도 풀 스윙으로. 노후되고 비효율적 인 부지 개발을위한 도시 공공 단지 프로젝트 (3 년 임시 적용)를 소개합니다. 건물 용적률을 최대 700 % 높이고 상업 시설 비율을 줄입니다. 주거, 업무, 상업 시설을 결합한 복합 고밀도 개발입니다. 서울시는 각각 78,000 가구, 6000 가구, 33,000 가구를 공급하고있다. 또한 25,000 가구를 살 계획이다.
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인천과 경기도에서는 공공 주택 개발이 핵심이다. 전체 293,000 가구 중 18 만 가구를 차지한다. 전국 15-20 곳을 선택하십시오. 구체적인 위치와 지역별 볼륨은 추후 공개 될 예정입니다. 시장은 경기도의 후보 지역 ▲ 광명 · 시흥 지역 ▲ 고양 대곡 ▲ 김포 고촌을 논의한다. 서울의 접근성과 규모면에서 1 위 개발 지역으로 선정 된 지역이다.
5 개 광역시 ▲ 유지 보수 용 2 만 2000 세대 ▲ 역지 3 만 1000 세대 ▲ 저층 주거 지역 1 만 5000 세대 ▲ 소규모 재개발 3 만 2000 세대 ▲ 신규 1 만 4000 세대
◆ 서울 주택 공급 역지 및 유지 보수 사업 고밀도 개발 핵심
서울 지역 주택 공급의 주된 모델은 역 지역 고밀도 개발과 공공 정비 사업이다. 이는 78,000 가구로 전체 323,000 가구의 24 %에 해당한다. 이처럼 정부의 주택 공급의 실효성은 역지 개발 사업의 대응 정도에 따라 결정된다.
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그것은 토지 소유자를 참여시키는 수익성을 증가시킵니다. 토지 소유자가 직접 개발 사업을 수행 할 때보 다 10 ~ 30 % P (포인트)의 수익률을 보장합니다. 기본적으로 아파트와 쇼핑몰을 먼저 공급해 수익성 확보에 주력한다.
개발 이익 공유의 큰 틀은 사업 이익이 1000 억원 일 때 토지 소유자가 약 300 억원을 배분한다는 것이다. 이 외에 ▲ 생활 SOC (사회 간접 자본) 확대를위한 200 억 원 ▲ 특수 상황 토지 수요자 250 억 원 ▲ 세입자 · 소상인 150 억 원 ▲ 민관 100 억 원 및 임대.
프로젝트 절차는 토지 소유자, 민간 기업 또는 지방 정부에서 제안 할 수 있습니다. 집주인의 10 % 동의를 얻어 지구 지정이 가능합니다. 토지 소유자의 3 분의 2가 동의하면 프로젝트 계획과 건설이 본격적으로 시작됩니다.
또한 토지 소유자가 기존 소유자의 재산으로 토지 소유자가 부담 할 새 아파트 나 쇼핑몰의 대가를 미리 지불하면 환지로 간주하고 양도세가 과세되지 않는다. 지주는 개발 과정에서 대가를 지불하는 대신 일정량의 토지를주는 토지 소유자를 말합니다. 반면에 현재의 유지 보수 프로젝트와 같이 향후 새 집이 이전되면 이전 세가 부과됩니다.
분양을 중심으로 개발 수익에 따른 주택 공급 전체 공급량의 70 ~ 80 %는 일반인에게 분배되고 나머지는 공공 임대와 공기업으로 구성됩니다.
용적률 혜택도 있습니다. 준 주거 용지의 용적률을 400 %에서 700 %로 높였습니다. 준 주거 시설의 상업 시설 비율은 10 %에서 5 %로 축소됩니다. 상업 지역이 20 %에서 10 %로 감소했습니다. 햇빛에 대한 권리, 조경 설치 의무 및 높이 기준도 완화됩니다.
역지 개발 사업의 목표는 역에서 350m 이내의 아파트, 빌라, 쇼핑 센터이다. 서울의 307 개 지하철역 중 100 개 이상이 먼저 선정되어 사업이 추진 될 예정이다.
공공 유지 보수 프로젝트는 또한 혜택을 증가 시켰습니다. 재건축 초과 수익 회수 제도 면제를 면제하고 용적률을 법정 상한선의 최대 120 %까지 인상합니다. 재건축 회원의 2 년 거주 의무 기간은 적용되지 않습니다. 기부 율도 20-25 %에서 약 15 %로 감소합니다. 이것은 공공 재건 및 재개발을 촉진하기위한 조치입니다.
◆ 공공 정비 사업 ’30 / 40 가구 ‘가입 기회 확대
’30 / 40 가구 ‘아파트 청약 기회 증가 그러나 이는 도시 공공 단지 사업, 공공 직접 구축 사업, 소규모 보수 사업 등 공공 기관 주도의 보수 사업에 적용된다. 정부가 신혼 부부와 3040 가구가 자택을 구할 수있는 기회를 늘릴 계획이므로 향후 일반 판매 시장으로 확대 될 가능성이 높다.
현재 총액의 85 %는 분양가 9 억원 이하로 공개 분양을 위해 특별히 공급되고있다. 일반 공급량은 15 %입니다. 정부는 전용 85㎡ 이하의 일반 분양 용 일반 공급 비중을 15 %에서 50 %로 늘릴 예정이다.
85㎡ 이하의 일반 공개 판매량의 30 %를 전용 복권 제 적용 현재 공공 아파트 전용 85㎡ 이하의 일반 공급을 위해 100 % 순차 시스템을 도입하고있다. 순차 제도는 노숙자로부터 3 년 이상 저축이 많은 지원자를 선발하는 방식이다.
9 억원을 초과하는 고가 주택은 소득 요건 제외 현재 소득 요건은 도시 근로자 월평균 소득의 100 % 등 전용 60㎡ 이하 공공 판매를위한 일반 공급에 적용된다. 이 법안에서 60㎡ 미만 전용 판매 가격이 9 억원을 초과하는 경우 소득 요건을 제외한다.
◆ 소유주 참여가 불투명 … 단기 공급 계획 없음
이 공급 확대 계획은 대부분 집주인의 동의에 기반한 것이므로 불확실성도 있습니다. 토지, 빌라, 쇼핑몰 등이 개발 사업에 참여하지 않는 한 정부의 대응책이 ‘공기 수표’로 제한되기 때문이다.
상세한 공급 유형을 살펴보면 정부의 의지에 따라 수행 할 수있는 유일한 사업은 택지 개발 지구 지정과 신축 구입이다. 나머지 도시 공공 단지 사업, 도시 재생, 비 주택 리모델링은 주민들과 함께해야한다. 전체 공급 계획의 절반을 차지합니다.
일반 유지 보수 프로젝트와 달리 이러한 유형의 주택은 협동 조합을 형성하지 않기 때문에 이해 관계가 복잡합니다. 빌라와 다세대의 특성상 권리 가격의 차이가 크고, 현재 시세 상승이 제대로 반영되지 않아 지주의 참여가 어렵다. 공공 기관이 개발 사업을 주도 해 토지 소유자의 의견이 배제 될 것이라는 부정적 인식도있다.
중장기 적으로 시장에 미치는 즉각적인 영향은 제한적이지만 목소리가 나옵니다. 제안 된 계획은 주민 동의를 얻은 후 공사를 완료하는 데 최소 4 년이 걸릴 것으로 예상됩니다. 현재 주택 시장의 수급 불균형을 당장 시정하기는 어렵다고한다.
국민 은행 박원갑 선임 전문가는“재건축 · 재개발 등 도시권, 역권, 준공업 권, 저 공업 지구 등 도시권 확보를 통한 개발을위한 전면적 공급 전투로 해석된다. -상승 주거 지역. ” 어려운 점은 해결해야 할 숙제입니다.”