“재 초청 면제, 강남권 참여 유도 ‘반대 부족’… 입주권 없음, 재산권 침해”

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 공공 정비 사업에 대한 재건 초과 수익 환급 제 (반환) 면제를 발표했지만 강남 재건 참여는 제한적이라는 지적이 나온다. 공공 유지 사업 방식은 노조의 자율성을 감소시키고 조합원의 발전 이익은 민간 사업보다 적다.

또한 신규 구매자는 우선 공급권 (점유권)을받을 수 없기 때문에 기존 소유자는 주택을 판매 할 수 없어 재산권 행사가 제한됩니다. 정부는 공공 정비 사업의 예측 가능성을 높이기 위해 가능한 한 빨리 관련 규정을 정할 필요가있는 것으로 분석된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 [email protected]

◆ 재건축을 일반인에게 맡기면 재 채용에서 차감… 협동 개발 이익과 자율 ‘축소’

5 일 부동산 업계에 따르면 전문가들은 “정부가 공공 정비 사업 재 초청 면제를 발표했지만 강남 지역 재건축 단지가 참여하기에는 아직 미온적 일 것”이라고 말했다.

정부는 관계 부처가 공동으로 발표 한 ‘대도시 지역 주택 공급을위한 획기적인 확충 계획'(2, 4 대책)에서 국민이 직접 사업을 수행 할 경우 재 반환이 면제된다고 밝혔다. .

공공 직접 수행 정비 사업은 민간 단체가 주도하는 재개발 및 재건의 공공 위탁 과정이다. 기존 협동 조합이있는 경우 노조원 과반수의 요청에 따라 공기업이 유지 보수 사업을 실시한다. 협회가없는 경우에는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 신청할 수 있으며, 1 년 이내에 2/3 이상의 동의를 얻을 수 있습니다.

이와 같이 업무를 수행 할 경우 노조 총회, 경영 처분 승인 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합 심의를 적용한다. 이 경우 정부는 이전에 13 년 이상 걸렸던 유지 보수 사업이 5 년 이내에 완료 될 것이라고 설명했다.

일반인이 직접 프로젝트를 수행하는 대신 재 초대가 면제되어 사업 타당성이 크게 향상됩니다. 노조가 해체됨에 따라 재건 노조의 구성원으로서 2 년 동안 거주 할 의무가 없습니다.

그러나 직접 공공 정비 프로젝트에는 단점이 있습니다. 한국 토지 주택 공사 (LH), 서울 주택 도시 공사 (SH) 등 공공 기관이 사업 시행을 담당하는 경우 노조가 수수료를 내야한다. 이 경우 회원들에게 돌려 줄 개발 이익은 민간 부문보다 감소 될 것이다.

이전에 공공 주도형 재개발을 통해 진행되었던 ‘성남 형 공공 재개발’의 경우 종업원 인건비, 건설 간접비 등 일반 관리비가 총 LH 사업비의 4 % 이하로 부과되었습니다. 프로젝트 비용이 1000 억원이고 수수료율이 4 %라고 가정하면 40 억원을 수수료로 내야한다는 뜻이다.

성남 형 공공 재개발은 성남 구도시 주거 환경 개선을 위해 LH와 성남시가 추진하는 사업이다. 성남시 중원구, 중동 3 지구, 수정구 단 대구의 재개발 사업이 이와 같이 진행되었다.

또한 공공 유지 보수 프로젝트는 노조의 자율성을 크게 감소시킵니다. 임대 주택 유형 및 배치 운영, 분양가 산정, 건축 설계, 기부 시설 개관 등 민간과 공공이 공조해야 할 문제가 많기 때문이다. 건설 브랜드를 선택하는 것 외에도 협회는 대부분의 결정권을 대중에게 이전해야합니다.

함영진 직방 빅 데이터 랩 소장은 “강남 재건축 단지는 노조의 자율성과 사업의 고급화를 중시하기 때문에 직접 공공 정비 사업 참여율이 제한 될 수있다”고 말했다. “비즈니스의 예측 가능성을 높이려면 성공적인 비즈니스 모델을 규정하고 수립해야합니다.”

◆ 우선 공급권 ‘양날 검’… 투기 수요 대 재산권 침해 차단 및 동의율 하락

‘우선 공급권'(입주권) 관련 규제도 주택 시장에서 ‘양날의 검’이 될 수있다. 투기 수요를 부분적으로 차단하는 효과가있을 수 있지만, 반면 주택 매각을 통한 재산권 행사를 어렵게 만들 수있다.

2 · 4 대책에 따르면 공시일 이후 공공 재개발 등 사업 분야 신규 부동산 매입 계약을 체결 한자는 우선 공급권을받지 못한다.

정부의 야심 찬 공공 재개발 추구로 인해 투자 수요가 급증했고 다가구 및 연합 (빌라) 주택 가격이 치솟았습니다. 이 경우 신규 투자자에게 입주권이 부여되지 않음을 의미합니다.

또한, 조치 발표일 이후 부동산의 분단, 분리 소유 등 권리가 변경 되더라도 우선 공급권을받지 못한다. 예를 들어 단독 주택이나 공터를 다세대로 시공하여 지분을 분할하는 경우, 시책 발표일 이후 건축 허가에서 우선 공급권이 나오지 않는다.

원칙적으로 우선 공급권은 1 세대당 1 세대를 공급하는 것입니다. 공유 지분의 경우 한 명의 대표자에게만 공급됩니다. 소유권 이전이 등록 될 때까지 우선 공급 권한을 재판매 할 수 없습니다.

우선 공급 대상자 및 그 세대에 속한 자들은 우선 공급 계약일로부터 5 년 이내에 과열 투기 지구에서 우선 공급 및 유지 사업을 위해 회원의 사전 판매 신청을 할 수 없습니다. 다른 일반 재건축 및 재개발 회원도 판매 신청을 할 수 없습니다.

분석에 따르면 ‘우선 공급권’규제는 지역에 대한 투기 수요를 차단하는 효과가있다. 이는 투자자가 공급권을받지 못하면 사업 영역에서 부동산을 살 이유가 없기 때문이다.

문제는 주택 매각을 통한 재산권 행사가 어려워 질 수 있다는 점이다. 예를 들어, 예상치 못한 이유로 사업이 연장 될 경우 기존 소유주는 서둘러 집을 처분해야 할 수 있습니다. 이때 새로운 구매자는 점유권을받지 못하고 현금으로 청산되므로 아무도 집을 사지 않을 것입니다.

한국 건설 정책 연구원 이은형 선임 연구원은 “얼마나 오래 살 수 있을지 모르기 때문에 현금 결제 대상이되는 집은 아무도 살 수 없다”고 말했다.

또한 토지 등 소유주의 동의율 하락으로 사업 추진에 어려움이있을 수있다. 점유권 (우선 공급)을받는 기준이 더욱 엄격 해짐에 따라 토지 소유자가 프로젝트에 참여할 수있는 인센티브가 감소합니다.

그는“도시 공공 단지 사업이나 공공 정비 사업의 경우 토지 소유자의 10 % 동의를 얻어 지구 지정을 제안 할 수있다”고 말했다. 그러나 1 년 이내에 토지 소유자의 3 분의 2 이상의 동의를받지 못하면 계획 지구가 해제된다”고 말했다.

그는 “정부가 신규 구매자에게 투기를 통제하고 현금으로 청산 할 수있는 권리를주지 않으면 유지 보수 프로젝트에 동의하지 않을 가능성이 높다”고 덧붙였다. “이 경우 프로젝트 진행에 걸림돌이 될 수 있습니다.”

양지영 R & C R & C 리서치 센터 장은“이번 조치는 일반인이 프로젝트를 주도하면 지역에 인센티브 등의 혜택을주게 됐다는 점에서 긍정적”이라고 말했다.

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