개포동 마지막 재건축 닻이 올라 섰다 … 강남 최고급 오르나

[땅집고] 서울 강남구 개포동 개포 주공 5 · 6 · 7 단지가 지난해 말부터 이달까지 잇달아 노조 결성 과정을 마쳤다. 3 개 단지는 개포 지구에 저층 (5 층)이 아닌 중층 (15 층 이하) 단지로 재건축 된 첫 번째 건물이다. 개포 주공의 9 개 단지 중 공무원을위한 임대 주택 인 9 개 단지를 제외하고는 마지막 재건축 단지이기도하다. 개포 지구 재건축이 완료되면 강남과 서초의 한강변 단지와 강남권 최고가 경쟁 할 것으로 예상된다.

특히, 재건축 구성원에게 2 년의 실질 거주 의무를 수반하는 ‘도시 및 주거 환경 개선법’개정 이전에 개포 5 · 6 · 7 단지가 조성되었다는 사실에 관심이 많고, 현재 거주 요건을 충족하지 못하는 회원도 판매 권한을받을 수 있습니다. 이것은 크다. 분당선 개포동 역과 대모산 역은 개포 지구 최고의 입지로 평가 받고있다. 그러나 용적률 상승이 저층 단지보다 적고 재건축 초과 수익 상환 제와 분양가 한도 제 등으로 인해 사업 타당성이 다소 악화 될 것으로 분석되고있다.

■ 2 만 가구가 새로운 부유 한 마을로 변모 할 것으로 예상됩니다.

개포 지구에는 1981 년 현대 건설이 지은 개포 주공 아파트 (1 ~ 9 단지), 개포 시립, 일원 대우 아파트가 자리 잡고있다. 2000 년대 초반 개포 지구는 재건축 30 년 기한을 맞이하여 재건축 사업에 들어갔고 2019 년부터 순차적으로 입주를 시작했다. 지금까지 1 ~ 4 단지, 8 단지는 매진 중 2 단지가 매진됐다. 마지막 열차 5 ~ 7 단지 프로젝트가 완료되면 개포 주공 일대는 2 만 가구 신흥 마을로 탈바꿈 할 전망이다.

개포 5,6,7 단지는 15 층 이하의 중층 단지로 사업이 다소 느렸다. 5 단지는 지난해 12 월 노조 결성 승인을 받았다. 최고 14 층 940 세대 6 개동에서 지상 35 층 1336 세대 (임대 158 세대 포함)로 변신했다. 통합 재건축중인 6 · 7 단지는 22 일 협회 설립 승인을 받았다. 기존의 15 층 17 개 건물은 1960 세대에서 2994 세대 (임대 386 세대 포함)로 전환됩니다.

중층 단지는 재건축을 통한 용적률 상승이 적어 일반 분양 규모가 상대적으로 적다. 저층이었던 개포 주공 1 단지의 경우 재건축 사업을 통해 용적률이 68 %에서 249 %로 증가했다. 개포 5 · 6 · 7 단지는 현재 평균 용적률이 140 ~ 150 %이다.

그러나 5 · 6 · 7 단지가 반드시 저층 단지보다 불리한 것은 아니다. 대부분의 저층 단지는 소형 (전용 35 ~ 61m²)이었고, 중형 단지는 53 · 61 · 74 · 83m²로 중형 단지가 많고 구성원 수가 적었다. 개포 주공 1 단지 (DH 퍼스트 아이 파크)의 경우 5040 세대를 6702 세대 (임대 393 세대)로 재건축했으며 일반 분양은 1235 세대였다. 중층 인 6 ~ 7 단지는 1960 세대가 2994 세대 (임대 386 세대)로 전환되면서 일반 분양가 648 세대가 될 것으로 예상된다. 기존 가구 수에 대한 일반 판매 비율에는 큰 차이가 없습니다.

다만, 5, 6, 7 단지는 분양가 한도 및 재건축 초과 수익 반환 제도가 적용된다. 약간의 수익성 저하를 피하는 것은 어렵습니다. 개포 주공 6 단지의 경우 53㎡ 보유 회원이 재건축을 통해 84㎡로 이사 할 수있는 권리를 부여 받으면 추가 기여금은 약 2 억 2500 만원으로 추정된다. 또한 초과 수익 환급 제 적용으로 회원 당 약 4 억원의 부담이 발생할 것으로 예상된다. 53㎡ 최근 실거래가는 23 억 4000 만원이다.

따라서 협회 설립 직전에 53㎡를 사서 33 평 아파트를받는다고 가정하면 약 29 억원을 투자해야한다. 현재 개포동 신축 아파트 시가가 29 억 원이라는 점을 감안할 때이 단계에서 시장 수익을 기대하기 어렵다. 물론 재건에 들어가는 데 약 10 년이 걸린다는 점을 감안해야한다.

■ 대치동보다 2 억 적음…“재건축 후 더 올라갈 것”

개포 주공 단지 중 재건축 사업 완료 ▲ 2 단지 ‘래미안 축복 (2019 년 1 월)’▲ 3 단지 ‘DH 아너 힐스 (2019 년 8 월)’▲ 개포 시립 ‘개포 래미안 숲 (2020 년) 9 월 입주 ). 올해부터 2024 년까지 ▲ 8 단지 ‘개포 DH 자이 (2021 년 7 월 예정)’▲ 4 단지 ‘개포 DH 자이 (2023 년 2 월 예정)’▲ 1 단지 ‘DH 퍼스트 아이 파크 (2024 년 1 월)’외 이사 차례로.

개포 주공은 5 ~ 7 단지의 입지가 가장 좋다. 개포 지구는 지하철역 접근성이 좋지 않지만 모든 중급 단지는 단지 앞에 수인 분당선 개포동 역과 대모산 역이있다. 수인 분당선을 타고 3 개역으로 가면 대치동 학원 거리 (한티역)가 나옵니다. 양재천을 한눈에 볼 수 있고 대모산과 달터 근린 공원 등 녹지가 풍부하다. 개포 지구에서 가장 최근 이주한 ‘디에이 치아 너 힐스’84㎡는 지난해 10 월 28 억 9000 만원에 거래 돼 개포 지구에서 가장 비쌌다. 약 1km 떨어진 대치동 신축 ‘래미안 대치 궁’은 지난해 6 월 31 억원에 팔려 개포 지구와는 2 억원 정도 차이가났다.

전문가들은 개포 주공 단지 5 ~ 7 단지 재건축이 완료되면 개포동의 전체 명칭 값이 크게 늘어날 수 있다고 믿고있다. 서초구 한강변에 비해 개포동은 강남 업무 지구 접근성이 좋고 주거 지역으로서 조용하고 쾌적하다는 장점이있다. 김학률 스마트 튜브 부동산 연구원장은“강남의 학계와 대중 교통은 거포 동의 접근성이 떨어지지 만 대치동에는 새 아파트가 없어 개포 지구 재건축 때 완성되면 개포동의 시세가 당분간 대치동의 시세보다 높을 가능성이있다. ” /김리 영 기자 [email protected]

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