“주변 시세가 80 ~ 85 %”vs. “매도 높지 않음”… 공공 재개발 시작으로 흑석 2 구역 삐걱 거림

[서울=뉴스핌] 서울시 공공 재개발 시범 사업 8 개 중 최대 규모로 평가받는 동작구 김성수 기자 = ‘흑석 2 지구’가 사업을 시작하기 전 일반 분양 점을 휩쓸었다.

흑석 2 지구 재개발 촉진위원회는 주변 신축 아파트 가격의 80 ~ 85 % 분양가를 요구했지만 프로젝트 운영 사인 서울 주택 도시 공사 (SH 공사)는 애로를 보였다.

위원회는 용적률 (건물 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율)을 600 %, 최고 층수 50 층을 주장했지만 흑석 2 호가 규정에 따라 한강변의 중요한 경관 관리 지역.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.29 [email protected]

◆ 추진위원회 “주변 신축의 80 ~ 85 % 매각”vs. SH 공사 “허가 불가”

31 일 부동산 업계에 따르면 최근 공공 재개발 지역으로 선정 된 흑석 2 지구는 분양가 산정시 공공 기관과 시차를 보이고있다. 사업의 수익성과 직결되는만큼 노조측이 공공 재개발 자체를 철회 할 수 있다는 이야기도있다.

이진식 흑석 2 지구 재개발 추진 위원장은 뉴스핌과의 통화에서 “공공 재개발 사업을 포기하지 않았다”고 말했다.

앞서 SH 공사는 흑석 2 지구 일반 분양 가격 하한선을 3.3㎡ 당 평균 3200 만원으로 설정했다. 상한이 아직 설정되지 않았습니다. SH (주) 관계자는 “분양가가 하한선으로 설정되어 있지 않다”며 “서울시 신고시 분양가가 가장 보수적으로 책정되어 3200 만원으로 정해졌다”고 말했다. 3.3㎡ 당. “

그러나이 가격은 추진위원회의 기대치보다 훨씬 낮다. 흑석 2 지구 주변 신축 아파트는 지난해 하반기 급증 해 3.3 평방 미터당 6 천만 ~ 7 천만원을 넘어 섰다. 흑석 2 지구에 인접한 흑석 한강 센터 빌은 면적이 85 평방 미터로 지난해 12 월 16 억 3000 만원에 거래됐다. 이 단지의 지난달 평균 실거래가는 163 만원으로 3.3 평방 미터당 6220 만원이다.

또한 지난해 12 월 흑석동 아크로 리버 하임 전용 85 평방 미터가 2 조 060 만원에 매각됐다. 지난 한 달간 평균 실거래가는 196 억 6600 만원 (3.3 평방 미터당 7636 만원)이다. 이 시장 가격에 80 %를 적용하면 3.3m2 당 분양가는 4,876 만 ~ 6180 만원이된다. 시가의 85 %를 적용하면 3.3㎡ 당 5,287 만 ~ 649 만원이다.

이 회장은 “주변 신축 아파트 가격의 60 %로 일반 분양가를 정하면 소수의 사람 만 혜택을받을 것”이라고 말했다. “흑석 2 지구에는 감당하기 힘든 주민들이 많다.

그러나 SH 공사는 주변 신축 공사의 80 ~ 85 %에 대해 일반 분양가가 결정될 가능성이 거의 없다고 평가했다. 그 이유는 주변 신축 공사에 추가 공사를 포함하면 3.3㎡ 당 3200 만원이 주변 시세의 80 % 이상이기 때문이다.

SH 공사 관계자는“신축가의 80 ~ 85 %로 판매가 승인되지 않고 프로젝트가 진행되지 않을 것”이라고 말했다. 그는 “높은 판매가를 받아 공사비를 회수하는 것이 유리하지만 가격면에서는 타협을 찾아야한다”고 말했다.

국토 교통부는 흑석 2 지구가 민간 재개발로 전환되어 분양가 한도가 적용 되더라도 분양가를 크게 올리기는 어렵다고 판단한다.

국토 교통부 관계자는 “흑석 2 지구 분양가 제한이 적용된다면 3.3㎡ 당 3200 만원에 팔릴 것으로 알고있다”고 말했다. 부서에서 해결할 수있는 문제가 아닙니다.

실물 분양 평가 팀장 김병기에게 의뢰 한 결과 흑석 2 지구의 분양가는 3.3㎡ 당 3700 만 ~ 3800 만원으로 추정된다. 이 수치는 서울의 신축 아파트가 일반적으로 주변 시장 가격보다 30 % 저렴하다는 점을 고려한 것입니다. HUG의 높은 분양 관리 구역 심사 기준을 적용하면 3.3㎡ 당 2,950 만 ~ 3,000 만원 정도로 추정된다.

◆ “평면적 비율 450 %, 정부 발표와는 다름”vs. “주거 환경이 50 층 더 나빠”

흑석 2 지구 추진위원회는 용적률과 정부가 제시 한 층수가 만족스럽지 않다고 판단한다. SH 공사는 흑석 2 지구에서 용적률 450 %, 최대 40 층을 제안했다. 흑석 2 구역의 용적률은 600 %로 50 층보다 낮다.

앞서 국토 교통부는 지난해 ‘8 · 4 공급 계획’에서 법정 한도의 1.2 배까지 공공 재개발 사업의 용적률을 허용하고 분양가 한도 제를 면제한다고 밝혔다. . 국토 이용 계획법 (국토 계획법)에 따르면 택지 용적률 상한은 500 %이다.

흑석 2 지구는 용적률이 법정 상한 인 500 %의 1.2 배인 600 %까지받을 것으로 예상됐다. SH 공사가 제안한 450 %는 정부가 선전 한 내용과 애초에 내용이 다르다는 지적이 나온다. 그러나 SH 공사는 흑석 2 지구 부지 면적과 동간 거리를 고려하면 주거 환경 측면에서 용적률 450 %가 더 쾌적하다고 설명했다.

SH 공사 관계자는 “용적률을 500 ~ 600 %로 높이면 동간 거리가 좁아지고 건물이 너무 빽빽 해져 주거 환경이 악화된다”고 말했다. 설명했다.

서울 50 층은 한강의 스카이 라인 때문에 부정적이다. 서울시에 따르면 ‘2030 도시 기본 계획’에서 정한 높이 관리 원칙을 한강변 스카이 라인에 적용하고있다. 예를 들어, 도시의 공간적 구조로 인해 주거용 건물을 지을 때 도심과 수도권 (여의도, 용산, 잠실 일부 지역)은 35 층 이하로 건설해야한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 한강변 관리 마스터 플랜 [자료=서울시] 2021.01.29 [email protected]

또한 흑석 2 지구가 위치한 서울시 동작구 흑석동 99-3은 한강변의 중요한 경관 관리 지역으로 인근에 고층 빌딩이 없다. 중요 경관 관리 구역이란 경관을 관건으로 보존, 관리, 형성해야하는 장소를 의미한다.

경관법 제 28 조 제 1 항에 따라 중요 경관 관리 구역에 건물을 짓기 위해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경관위원회의 심의를 거쳐야한다.

따라서 용적률 600 %, 층수 50 층의 요건을 충족 할 수 없을 것으로 보인다.

SH 공사 관계자는 “서울시는 흑석 2 지구에서 가장 높은 층수로 50 층과 40 층 2 개 계획을 택했지만 서울은 50 층에 대해 마이너스였다”고 말했다. 나는 할 것이다.”

“층수가 40 층으로 제한되어있을 때 용적률을 높이려면 용적률을 높이는 유일한 방법은 건폐율 (건물 대 용적 비율)을 높이는 것입니다. 사이트 영역). 이것이 최적이라고 생각했습니다.”

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