[2021 부동산] 정부가 보완해야하는 부동산 정책 ② “임대 2 법 개정 및 실거래 요건 완화”

[폴리뉴스 이민호 기자] 이 잡지는 지난 1 월 14 일 ‘[2021 부동산] 정부가 보완해야 할 부동산 정책 ① 임대차 보호법 개정 ‘지난해 주택 임대차 보호법 제 2 법 (계약 갱신 신청 권, 전세 한도 제) 등이 개정되면서 전세 가격이 잡히지 않는 현상과 물품 수량 등이 발생한 것으로 알려졌다. 입주자를 보호하고 전세 시장을 안정시키려는 원래 목적과 달리 사라졌다.

이 기사에서는 전문가들의 말을 통해 정부 정책이 시장에 어떤 문제를 일으켰는지 ‘한 걸음 더 자세히’들었습니다.

유진 투자 증권 김 열매 연구원은 주택 임대차 보호법 개정과 정부의 실제 생활 요건 강화로 인해 다세대 인들은 비싸고 부동산을 소유하는 추세로 이른바 ‘원 스마트 하우스’가 강해지면서 개인 주택이 사라지는 경향이있다. 또한 합정역 인근 D 공식 중개 사무소 A 대표는 서울에 집세가 급등하는 원칙이 있다고 지적했다.

전세 가격이 오르면 거래 가격도 올라간다.

유진 투자 증권 김 열매 연구원은 “주택 임대차 보호법 2 법 개정시기가 좋지 않았다”고 말했다.

김 연구원은“주택 용선과 분양가의 차이가 커지면 분양도 둔화 될 것이다. 전세 주거비가 상대적으로 저렴하기 때문에 최종 사용자도 매매에 무리가 가지 않는다. 갭 투자자의 경우 전세 가격이 낮고 거래 가격이 상승하면 전세 하우스를 통한 투자가 어려워진다. 제 2 차 임대 법이 시행되기 전처럼 심각하지는 않았습니다.”라고 진단했습니다.

그러나 제 2 차임 대법 시행으로 전세 가격이 급등한 것으로 드러났다. 김 연구원은“전세로 살던 최종 이용자는 전세 가격이 상승하면 계약 기간을 갱신 할 수없는 경우 새로운 전세를 찾아야하므로 주택 불안에 시달린다. 반면 투자자들은 전세로 집을 살 수있는 기회를 되찾았습니다.”

전세 부족으로 전세 가격 급등

서울 합정역 근처에서 공무원을 운영하고있는 A 씨는 13 년 경력의 공무원이다. 그는 전세 가격 급등 뒤에 제 2 임대 법에서 ‘계약 갱신 신청 권’이 있음을 밝히고 전세 가격 급등 원칙을 다음과 같이 설명했다.

지난해 7 월 제 2 차임 대법이 발효 된 이후 전 · 월 임대 계약이 연장되는 경우가 많았다. 그런 점에서이 시스템의 수혜자도 꽤 많았습니다. 정부는 작년에 전 세계적으로 약 70 % 확장되었다고 밝혔다. 하지만 그 결과 시장 내 전세 가옥 수가 크게 줄어들고 가격도 많이 올랐다.

A 대표는 실제로 직접 계약을 체결 한 사례를 들려 주었다. 그는“서울 지하철 2 호선 2 호선 합정역 A 전세 아파트 시가는 12 억원, 집주인은 15 억원을 지불했다. 집이 4 년 동안 묶여 있다는 점을 감안해 집세를 많이 올렸기 때문에 집이 나오든 아니든 상관 없다고 말한 고객이었다”고 말했다. “하지만 임차인이 나타나 계약을 체결 (15 억원).”

A 대표는 “거래가 포털 부동산 플랫폼에 업로드되고 동일한 균형 ‘가격’으로 등록됨에 따라 다른 집의 총 가격도 상승했다”고 설명했다. 그는 “현재의 전세는 매우 드물다”고 덧붙였다.

실거래 생활 요건 강화 … 스마트 하우스 완성

김 열매 연구원은 정부 부동산 정책의 기조 연설 인 ‘생활 요건 강화’에도 문제가 있다고 지적했다. 김 연구원은“재건축 아파트는 2 년 이상 살지 않으면 회원 자격이 없다. 이 때문에 주인이 집에 들어가야하는 상황이있다.” 이 요구 사항은 멀티 홈 사람들이 자신의 집을 판매하고 최종 사용자가 값 비싼 집을 구입하는 것입니다.

또 다른 예로 김씨는 토지 나 건물 매각시 발생하는 수익에 대한 세금 인 ‘양도 소득세’를 들었다. 올해 1 월부터 양도 소득세의 최대 한도 인 80 %를 받기 위해서는 유보 10 년 40 %, 거주 10 년 40 %를 합산하여 80 % 공제를 받아야합니다.

지난해까지 1 세대 1 세대는 ’10 년 ‘요건을 충족하더라도 최대 80 %까지 공제받을 수 있었다. 올해부터 공제율의 절반을 ‘보유 기간’과 ‘체류 기간’으로 구분하며 기간에 따라 차이가있다.

김 연구원은“서울 아파트의 절반 이상이 9 억원을 돌파했다. “양도세 부담액의 차이는 장기 유지 특별 공제 여부에 따라 매우 크다”고 설명했다. 즉, 이른바 ‘원 스마트 하우스’를 소유하는 경향이 강해지고 있으며, 집이 너무 많아도 한 집주인이 집을 소유하려고하는 상황이 발생하고있다.

그는 ” ‘실거래 요건 강화’와 ‘리스 2 법’개정이 합쳐져 전세 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것이다. 이제 전세 가격을 잡는 유일한 방법은 공급량을 크게 늘리는 것이다. “

“공급이 충분하면 미분양 아파트가 나오 겠지만 지금은 서울과 수도권 모두 미분양 아파트가 사상 최저 수준이다.” 했다.