▶ 장현주 기자
안녕하세요 집 코노미 TV입니다. 오늘은 부동산 전문가 인 Samtoshi에게 미래 시장 전망을 들어 보겠습니다. 왜 ‘향후 5 년 동안 집을 사고 파는 고정 된시기가있다’고 썼습니까?
▷ 삼토시
현재 서울 부동산은 강세장 하반기에있는 것으로 판단된다. 강세장이 상반기라면 주저하지 않겠지 만 하반기이기 때문에 상황에 따라 관심이 필요할 것 같아 향후 5 년이 중요하다고 판단했다. 포인트.
▶ 장현주 기자
작년 부동산 시장에 대해 간단히 요약 해 주 시겠어요
▷ 삼토시
1986 년 이후 서울의 부동산 데이터를 살펴보면 6 년 이상 연속으로 증가하지 않았습니다. 하지만 지금은 2014 년부터 2020 년까지 7 년 연속 증가하고 있습니다. 원래는 한 번 증가하면 면허 건수가 증가했고 5 ~ 6 년 후에는 입주자 수가 증가하여 증가를 막았습니다. 사실 2019 년과 2020 년 서울에는 입주자가 꽤 많았 기 때문에 평상시에는 부동산 상승을 멈춰야했다. 그러나 2017 년 8.2 조치로 공동 주택 소유주 양도세가 심해 주택 임대업 등록 활성화로 매각 통행이 차단되고 매각이 차단되었다. 또한리스 2 법을 통해 전세 가격이 급등하면서 장기적인 상승의 원동력이 된 해로 평가 받고있다.
▶ 장현주 기자
서울의 집값이 너무 비싸서 거품이라고 비판이 많다
▷ 삼토시
사실 서울의 부동산은 거품이라고 생각하는데 맞아요.하지만 거품의 정점에 갈 길이 아직 남아 있습니다. 이 판단의 이유는 과거에 거품이 정점에 이르면서 중장기 적으로 하락했지만, 그 당시에는 새로운 도시로 이동했기 때문이다. 1991-1995 년에 첫 번째 새로운 도시로 이동 한 후 쇠퇴했습니다. 이후 1999 년부터 2009 년까지 11 년간 상승했던 부동산 시장이 2008 년 판교, 2011 년 광교 뉴타운으로 옮겨 중장기 적으로 주택 수요가 감소했다. 이것을 보면 제 3 신도시의 영향력은 무시할 수 없다. 그러나 3 차 신도시가 5 년 이내에 입주하지 않기 때문에 서울 부동산을 중장기 적으로 하락세로 이끌 것이 없기 때문에 거품이 정점에 이르렀다 고 생각하지 않는다.
두 번째는 주택 구매 부담 지수입니다. 이 지수는 분기별로 발표됩니다. 간단히 말해서 A 지역 중소 득 가구가 A 지역 중저가 주택을 구입할 때 대출 상환 부담을 측정 한 것입니다. 이전 최고점은 이자율이 5 %였던 2008 년 2 분기였으며 지금은 0.5 %입니다. 대출 이자율 자체가 매우 다르기 때문에 대출금 상환 부담이 훨씬 적습니다. 세 번째 이유는 전 세율입니다. 2009 년 서울 아파트 최저 임대료는 38.1 % 였는데, 분양가와 전세가의 차이가 크면 거품이 많은 것으로 판단된다. 거품이지만 정점은 아닙니다.
▶ 장현주 기자
올해 부동산 시장 변수를 보는 방법
▷ 삼토시
실제로 많은 사람들이 올해 상승세에 대해 이야기하고 있습니다. 저도보고 있습니다. 세 가지 이유가 있습니다. 공급 및 수요 유동성. 수요는 내가 인구 나 가구를 보지 않기 때문에 인구가 증가하고 있지만 가구수는 늘 늘고있어 증가에 따른 주택 가격 예측에 대한 수요로보기 어렵다 가구의. 하지만 경기도 서울 10 ~ 11 년 부부를 보면 집값을 예측할 수있다. 서울 경기 10 · 11 년 부부가 늘어남에 따라 서울의 집값이 오른다. 하지만 올해는 경기도 서울 10 ~ 11 년 부부가 크게 늘고있다. 수요 측면이 있지만 상승 압력이 있습니다.
입주자 수를 보면 2020 년에는 50,000 대, 2021 년에는 26,000대로 공급이 절반으로 줄어든다. 공급 측에도 상향 압력이 있습니다. 마지막으로 유동성입니다. 저는 M2보다 M1이라고 생각합니다. 이 숫자가 높으면 현금 예치금이 많고 그 금액이 자산 시장에 투입 할 수있는 금액입니다. 지난 36 년간 서울 아파트가 5 % 이상 늘었을 때이 숫자는 29 % 이상이었다. 이제 35 %로 사상 최고입니다. 유동성이 크고 자산 시장 투입에 대한 현금 비율도 역대 최고입니다.
하지만 한 가지 변수는 올해 6 월 1 일부터 과세 세와 양도세가 인상되는 것이며, 핵심은 다세대 주택 소유자와 고가 주택 소유자가 그 시간 전에 얼마나 많은 분양을 구토 할 것인가이다. 반대로 6 월 1 일 이후에는 재산 잠금이 다시 발생할 수 있습니다.
▶ 장현주 기자
서울 경기 10-11 년에 커플을 보는 이유는 무엇입니까?
▷ 삼토시
서울 경기도의 10, 11 세 커플은 2008 년 이후 하락세를 보이고있다. 서울의 주택 가격도 2009 년에 정점을 찍다가 하락했다. 서울 경기 10 · 11 년 부부는 2014 년 이후 다시 상승했고, 서울의 집값도 2014 년 이후 상승세로 돌아 섰다. 경기도 서울 10 · 11 년 부부는 2019 년 급격한 하락을 겪었다. 상반기 주택 가격 조정 기간. 집값에 따라 진행되고 있음을 알 수 있습니다. 상관 계수를 뽑았을 때 서울과 경기 10 ~ 11 년 부부는 다른 어떤 클래스보다 서울 집값처럼 움직이는 커플이다. 이들의 증감은 미래 시장 전망에 큰 도움이 될 것이며, 상당히 엄격하게 시행되는 규제로 인해 서울은 투자 수요가 아닌 실질 수요가 주도하는 시장이다. 10 ~ 11 세 서울 경기 커플은 첫 아이가 초등학교에 입학하기 때문에 대표적인 최종 사용자 클래스로 볼 수있다.
서울 · 경기 10 · 11 년 부부의 영향력이 줄어들지에 대한 이의가 많았지 만, 이러한 추세는 아직 밝혀지지 않았다. 그러나 2014 년부터 결혼률이 하락함에 따라 10 ~ 11 세 부부의 수는 2024 년부터 급격히 감소 할 전망이다. 반대로 1인가 구의 영향은 미혼이기 때문에 증가하고 있음을 알 수있다. 그러나 1 인 가구는 34 평 아파트의 실제 수요 등급으로 간주되지 않는다. 이 수요는 오피스텔에 배분 되었기 때문에 서울 아파트에 미치는 영향은 크지 않은 것으로 판단했다.
▶ 장현주 기자
데이터를 구체적으로 해석하고이를 부동산 투자에 사용하는 방법에 대한 예를 제공 할 수 있습니까?
▷ 삼토시
서울 아파트 가격은 서울과 경기도 10 ~ 11 년 부부의 증가와 감소에 주목해야 할 요소로 꼽힌다. 점유량은 전세 가격에 큰 영향을 미칩니다. 전세가 입주자 수에 영향을 미친다는 이의가 있으며, 2010 년 이후 입주자 수는 적었지만 서울 아파트 수는 줄었다. 그러나 전세 가격이 크게 영향을받는다고 할 수있다. 그 당시 헌장은 가파르게 상승했습니다. M1 / M2 지수도 높다는 사실은 서울 아파트 가격이 많이 오르는 것과 일치한다. 그러나 현재 지표이기 때문에 미래 시장 전망이 어려우나 사상 최고치에 도달하면 상승 모멘텀으로 볼 수있다.
주택 구입 부담 지수도 가계의 주택 구입 능력을 살펴 보는 측면이있다. 현재 중장기 평균보다 높으나 정점과는 차이가있다. 따라서 그것은 거품의 정점이 아닙니다. 마지막으로 전세 가격은 집 사용의 가치를 반영한다고 생각합니다. 판매 가격은 사용 된 가치에 투자 가치를 더한 값으로 표현됩니다. 전세 가격과 거래 가격의 격차가 크다면 거래 가격 거품이 커지고 있다는 뜻이다. 전 세율은 과거의 저점과 고점, 현재 상황을보고 판단 할 수있다. 현재 전 세율은 이전 전 세율의 저점과 고점 사이입니다. 전 세율로 볼 때 서울 부동산의 거품이 여전히 심각하다고 생각하지 않는다.
▶ 장현주 기자
올해 집을 사는시기로 보십니까? 어떤 사람들은 집을 사야한다고 생각합니다.
▷ 삼토시
매우 애매한시기라고 생각합니다. 중장기 적으로 서울 아파트의 고점은 2023 년에서 2024 년 사이로 예상된다. 전망이 정확하다는 점을 감안하면 두 가지 옵션이있다. 지금도 보유 기간이 짧기 때문에 2023 ~ 24 년에 사고 팔고 큰 양도세를 낼 수있다. 또는이 기간 이후 중장기 저점이 올 때까지 기다리기 한 가지 측면이 있지만 한 가지는 확실합니다. 강세장의 후반부가 정확하고 조심해야합니다. 향후 3 ~ 4 년 동안 강세장을 예상 하겠지만 그리 길지 않을 수 있으므로 욕심이 필요하지 않은 사람들은 구매를 차단하지 않을 것입니다. 그러나 우리는 많은 집을 사는 것을 권장하지 않습니다. 매우 어렵 기 때문입니다.
▶ 장현주 기자
집 코노미 TV였습니다. 감사합니다.
집 코노미 TV 기획
조성근 부장, 건설 부동산 부장
장현주 기자
촬영 김두겸 PD, 조민경 PD
편집 조민경 PD
한국 경제, Hankyung.com 제작
윤아영 기자 [email protected]