공개 및 비공개 판매 가격 모두 상승
재건 프로젝트의 속도에 대한 기대 속에서 지속적인 규제
여전히 시장 가격보다 저렴합니다 …
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 사유 택지 분양가 제한에도 불구하고 재건축 및 공매 가격이 치 솟고있다. 주된 원인은 정부의 부동산 공시 가격 추구로 인한지가 상승이다.
정부는 주택 도시 보증 공사 (HUG)의 높은 분양가 검토보다 분양가 한도를 적용하면 분양가가 낮아질 것으로 예상했다. 그러나 최근 발표 된 공시가 실현을 추구하고있어 기대에서 벗어났다. 분양가 산정에서 택지 가격이 가장 큰 비중을 차지하기 때문에 향후 분양가의 상승이 불가피하다는 의견이 많다.
◆ 분양가 한도에도 민가가 상승 … 재건축 단지 기대감 반, 걱정 반
12 일 부동산 업계에 따르면 서울과 수도권 민간 분양 단지 분양 한도 적용에도 불구하고 분양가가 높은 사례가 잇따르고있다.
8 일 신반포 3 동과 경남 아파트를 재건 한 래미안 원 베일리는 3.3m2 당 5,668 만원으로 사상 최고 판매가를 기록했다. 종전 최고 분양가는 2019 년 11 월 분양 된 릴 신반포 센트럴 3.3㎡ 당 4,891 만원으로 분양가 제한이 적용되지 않았다. 래미안 원 베일리는 분양가 한도를 적용한 후에도 800 만원 가까이 높은 분양가를 기록했다.
국토 교통부는 분양가에서 최고가에 특별 건설 구역으로 지정 돼 공사가 늘어나고 추가 비용이 든다고 설명했다.
국토 해양부 관계자는 “지가 인상보다는 건설 특구 지정에 따른 추가 비용을 반영 해 분양가를 높게 책정했다”고 말했다.
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| [서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 서울 강동구 둔촌 주공 아파트 철거 공사가 진행 중이다. 2019.08.14 [email protected] |
재개발 단지에서는 이러한 결과로 향후 분양가 및 프로젝트 진행에 대한 기대치가 높아지고 있습니다. 한편 일부 재건축 단지는 판매 가격 문제로 갈등을 겪고있다. 높은 분양가가 정해져 향후 멤버들의 의지에 가까운 분양가를 기대할 수있게됐다.
잠실 진주 재건축 아파트 관계자는“아직 절차가 남아있어 분양가를 논의 할 무대가 아니다”고 말했다.
특히 단군 이후 가장 큰 재건축 단지 인 둔촌 주공 재건축 단지에서는 분양가 산정에 대한 갈등이 심화되고있다. 이 프로젝트는 회원과 주택 도시 보증 공사 (HUG)가 제시 한 분양 보증 가격에 큰 차이가 있었다. 허그는 3.3 평방 미터당 2978 만원을, 조합원은 3500 만원을 제안했다. 그 과정에서 회원들 사이에 갈등이 발생 해 소송이 제기되고 대통령 해고까지 이어졌다.
반면 정부의 재건 규정이 지속되면서 사업 진행에 영향을 미치지 않을 것이라는 의견도있다. 정부는 주택 공급 대책을 마련하기 위해 다양한 대책을 마련하고 있지만 주요 주택 공급 계획 인 재건축 규제를 유지하고있다. 정부의 입장은 앞으로도 계속 될 것으로 보인다.
건국대 부동산학과 심 교언 교수는“재건 속도가 조금 빠를 수있다”고 말했다. “여전히 재건에 대한 제한이 있고 추가 규제가있을 가능성이 있으므로 큰 변화로 이어지지는 않을 것입니다.”
◆ 예외없이 공공 주택 분양가 급등
분양가의 상승도 공영 주택 분양 단지에서도 예외는 아니었다. 사유 택지와 달리 공영 택지는 분양가 제한이 적용 되었으나 분양가는 계속 상승하고있다.
지난해 6 월 서울 강동구 강일 지구 서울 주택 도시 공사 (SH 공사)가 공급 한 ‘고덕 강일 8 단지’와 ‘고덕 강일 14 단지’가 평균 1,800 ~ 1,900 만원에 매각됐다. 3.3㎡ 당.
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| [서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.30 [email protected] |
지난달 서울 강동구 강일 지구에 공급 한 ‘힐 스테이트 리슈빌 강일’은 분양가가 3.3㎡ 당 2,230 만원을 기록했다. 분양가는 2000 만원 초반대로 예상됐지만 분양가가 더 높았다. 개인 분양 아파트라는 점에서 가격이 추가되었지만 시장 기대치를 상회 한 분양가였다.
최근 청약을 시작한 성남의 ‘판교 밸리 자이’는 3.3 평방 미터당 2 억 3,600 만 ~ 2 억 4,37 만원에 팔렸다. 공영 주택 지구 진입 당시에는 단지 였지만 예상보다 높은 분양가를 기록했다. 가격은 2018 년 12 월 분양 된 인근 단지 인 ‘판교 퍼스트 힐 푸르지오’보다 3.3 평방 미터당 2,030 만원을 기록했다. 이 단지는 민간 주택 지구에 분양가 한도가 적용되지 않았다.
◆ 상승하는 주택 가격은 공개 및 비공개 사전 판매 가격을 높이고 있습니다.
시장에서는 분양가 한도 제에도 불구하고 공공, 사유지에 관계없이 분양가가 상승한 것은 주택 가격 상승에 따른지가 상승 때문이다.
분양가는 토지비와 시공비에 추가 비용을 가산하여 결정됩니다. 택지 비용은 토지 감정 평가를 반영하여 결정되며, 건설 비용은 정부에서 정한 표준 건설 비용을 기준으로 결정됩니다.
분양가에서 주택지가의 비중이 높다. 공사비 산정의 기준이되는 표준 공사비는 인플레이션 율을 고려하여 매년 측정하고 있으며, 추가 비용은 기부금 지급, 특화 디자인 등 특수 기준을 충족하는 경우에만 반영됩니다.
래미안 원 베일리 분양가를 산정했을 때 택지 평가액은 4240 만원, 기본 건축비는 798 만원, 추가 비용은 664 만원으로 주택의 가장 큰 비중을 차지했다. 사이트 평가 금액. 분양가 한도가 적용 되더라도 주택 가격이 오르면 필연적으로 분양가가 올라간다.
함영진 직방 빅 데이터 랩 실장은“택지 감정가 비중이 분양가의 60 % 이상을 차지하고있다. 분양가 한도 하에서도 분양가가 상승하고있다. 집값이 계속 상승했기 때문입니다. “
◆ 판매량이 많아도 로또 구독은 계속됩니다.
분양가 한도가 있어도 시장 예상보다 높은 분양가가 나타날 것으로 예상된다. 지가가 계속 오르는 상황에서는 자연스럽게 토지 감정가가 늘어날 것이다. 여기에서 다음달 2021 년 기준 지의 공시지가를 결정하여 공개한다. 최근 주택 가격 상승을 반영한지가가 예상되어 분양 가격 상승이 지속될 것으로 예상된다.
명지대 부동산학과 권 대중 교수는 “지가 상승이 분양가 산정에 영향을 미치기 때문에 시장 기대치를 뛰어 넘는 분양 단지가 나올 가능성이 높다”고 말했다.
높은 분양 사례가 나오더라도 복권에 대한 분양 수요는 계속 될 것으로 예상됩니다. 분양가가 시장의 기대치를 상회하고 있음에도 불구하고 여전히 시장 가격에 비해 저렴하다. 재판매 제한, 의무 거주 기간 등 제한이 있지만 시장 수익을 누릴 수 있기 때문입니다.
서진형 대한 부동산 협회 회장 (경인 여자 대학교 교수)은“분양가가 올라도 시세와 차이는 여전히 크다”고 말했다.