복권이 되어도 ‘현금 부자’만 웃는다

사유 택지 (도심) 분양가 상한선은 2019 년 11 월 국토 교통부 장관이 4 년 반 만에 재 도입 해 주택 시장 안정을위한 마지막 수수께끼라고 말했다. 서울 강남에서 3.3㎡ 당 5,000 만원을 돌파했다. 그린벨트 (개발 제한 구역)가 공개되었고, 상한제를 적용한 공영 주택 노숙자 일반 분양가가 중불 대출 한도 인 9 억원을 넘어 섰다. 상한제는 시세에 관계없이지가와 시공비를 기준으로 분양가를 제한하는 분양가 규정이다.

주택 가격을 책정하겠다는 정부의 확장 한도 제도는 분양가의 급격한 상승세를 촉발시키고있다. 추가 자금이없는 노숙자와 ‘현금 부자’사이의 양극화가 심화 될 것으로 예상된다.

8 일 분양가 심의위원회에서 확인한 반포동 신반포 · 경남 재건축 아파트 평균 분양가는 3.3㎡ 당 5,669 만원이었다. 국민 주택 규모 84㎡ (이하 전용 면적 34 평)는 좋은 마루와 마을에서 20 억원을 넘어 설 것으로 예상된다.

이 단지는 실제로 강남 최초의 대규모 재건축 단지입니다. 정부가 약속 한 분양가 인하와는 달리 기존 분양 가격 인 HUG (3.3㎡ 당 4,892 만원) 대비 3.3㎡ 당 800 만원 상승했다.

6 년 전 강남 하이 엔드 분양가와 비교하면 80 % 급등했다. 2015 년 강남에서 마지막으로 매각 된 재건축 아파트는 서초구 서초동 우성 3 호점이었다. 2014 년 10 월 분양가는 3.3㎡ 당 3110 만원이었다. 전용 판매가 83㎡는 10 억원이었다.

2014 년 10 월 이후 서초구 아파트 가격이 30 % 인상됐다.

공영 주택 분양 가격도 상승하고있다. 이달 초 경기도 성남시 고등학교 분양가는 3.3㎡ 당 2,400 만원이었다. 84㎡ 5 층 이상 가구는 8 억 5 천만 원이다.

3 년 전인 2017 년 7 월 동 고지 아파트 분양가는 3.3 평방 미터당 1800 만원이었다. 5 층 84㎡ 이상은 6 억 1000 만원이다. 3 년 동안 40 % 증가했습니다.

이달 판매 된 경기도 성남시 위례 신도시 공공 분양 84㎡의 일부 최상층 분양 가격은 약 9 억 7000 만원이다. 분양가가 9 억원을 초과 할 경우 중간 대금을받을 수 없습니다. 일반 분양가가 9 억원을 돌파 한 것은 사상 처음이다.

상한선 분양가가 치 솟은 것은 공개 토지의 치솟는 가격 때문이다. 상한제에서는 분양가 중지가가 공시 된 기준 지의지가를 기준으로 감정가로 산정된다. 2015 년부터 작년까지 서울 표준 신문의지가는 60.6 % 상승했다.

감정가 인 고등 지구의 택지 가격도 3 년에 걸쳐 34 % 상승했다. 하남시 위례 신도시에서 2018 년 12 월 평방 미터당 600 만원이던 아파트 부동산 감정가는 지난해 10 월 760 만원으로 30 % 증가했다.

김덕례 주택 산업 연구원 주택 정책 연구실 장은“인기 지역에서는 분양가의 대부분은지가가 차지한다”고 말했다.

자금이 충분하지 않은 노숙자 최종 사용자는 판매 가격을 준비하는 데 긴급 상황이 발생합니다. 계약금은 분양가의 20 %이며 공공 택지 84㎡ 당첨자는 당첨 직후 약 1 억 5 천만원을 받아야한다. 중간 지불 대출 한도는 판매 가격의 40 %입니다. 분양가가 9 억원을 넘으면 이것도 스스로 준비해야한다. 분양가가 3.3m2 당 2,600 만원을 초과하면 84m2의 분양가가 9 억원을 초과하게된다.

공영 주택 입주를 준비중인 김씨 (46) 씨는 “84 평방 미터를 생각하고 있는데 분양가가 부담스러워 집 크기를 줄여야 할 것 같다”고 말했다.

신혼 부부를위한 신혼 희망 타운 공개 판매도 신혼 부부에게 압도적이다. 이달 초 나온 위례와 과천과 2019 년 12 월 서울 수서역 55m2의 가치는 5 억원이다. 2019 년 기준 신혼 부부 연평균 소득 (5,700 만원)의 9 배다.

분양가는 오르지 만 상한 아파트 재 분양 제한 등 재산권 규제가 더욱 심해지고있다.

3 차 신반포 · 경남 독점은 10 년으로 제한된다. 이는 분양가가 주변 시장 가격의 80 % 미만으로 평가 되었기 때문입니다. 인근 아크로 강 공원 등 신축 아파트 시세는 3.3 평방 미터당 8 천만 ~ 9 천만원이다. 아크로 리버 파크 84㎡ (372 억원)의 최고 실거래가는 3.3㎡ 당 1 억원을 넘어 섰다.

다음달 19 일 이후에 분양되는 민영 주택의 경우 재 분양 기간이 10 년이면 3 년 거주 요건도 첨부한다.

상한이 적용되지 않은 경우 재판매 한도는 입주까지 (최대 3 년)입니다.

함영진 직방 빅 데이터 랩 소장은 “정부의 분양 가격 규제로 가격이 급등했다”고 말했다.

높은 분양가를 넘을 수있는 소비자가 줄어들면 상한 아파트는 자금 걱정없는 ‘현금 부자’가 점유하는 로또가 될 것으로 예상된다. 판매 가격이 올라도 주변 가격보다 훨씬 저렴합니다. 신반포 3 · 경남 84㎡는 15 억원의 시장 마진이 예상된다.

재건축 조합은 신반포 3 호와 경남의 매각 가격이 HUG가 정한 가격보다 훨씬 높은 가격에 불만을 품고있다. 상한가가 예상보다 높기 때문에 상한제에 대한 걱정을 덜어 줄 수 있습니다. 분양가가 상승하면 프로젝트 비용 부담이 줄어 듭니다. 공사 착공 후 1 년 동안 HUG 가격에 무게를두고 판매 가격을 상한선으로 판매를 연기 한 강동구 둔촌 주공의 판매가 가속화 될 전망이다.

안장원 기자 [email protected]