[경제칼럼⑱] 노숙자를위한 재정 규제 완화에서 해답 찾기

(조세 금융 뉴스 = 송두 한 백석 예술 대학교 객원 교수) 노숙자 대출 규제는 조건없이 표준 LTV와 DTI를 ’80 % ‘로 높이는 것이며, 장기 주택 담보 대출의 경우 기준을 ’90 % ‘로 올려야합니다. 하다. 만성 전세 위기는 노숙가의 금융 진입 장벽을 낮춰야 해결 될 수 있으며, 임대 시장의 수급 및 가격 안정에 기여할 수있다.

또한 노숙자에 대한 LTV 및 DTI 규제 완화는 실질 수요를 촉진하고 투기 수요를 억제하는 주택 정책의 기본 방향과 일치하기 때문에 망설 일 이유가 없다.

부동산 시장 호황에 따른 ‘주거 양극화’심화

노숙자 금융 규제 완화를 통해 ‘가정 준비’의 길을 넓혀야한다.

900 만 가구의 현실에서 계층 간 ‘주거 격차 해소’는 국민과 국민이 함께 해결해야하는 시대 정신과 같다. 그러나 현실은 일반인이 주도하는 임대 주택의 공급만으로는 공급이 수요를 따라 가지 못해 발생하는 주택 수급 문제를 해결하기 어렵다는 것이다. 공공 임대만으로도 충분하더라도 집을 구하려는 꿈을 꾸지 못한다면 그 사람은 영원히 노숙자에 머물거나 다세대 주택 소유자가 제공하는 임대 시장에 의존하게 될 것입니다. 시대 정신에 걸맞은 주택 정책은 노숙자의 시장 진입 장벽을 대폭 낮추는 것이며, 그 중심에는 LTV, DTI 등 부동산 대출 규제가있다.

주택 시장의 주요 규제 인 LTV · DTI 대출 규제는 노숙자에 대한 잠재적 주택 수요의 척도이다. 대출 규제가 시장 진입 장벽을 마련하면 자본이 약한 노숙자 최종 사용자가 거래 시장에서 밀려 나고 전월세 시장이 필연적으로 전환 될 것이다. 주택 시장이 다세대 주 투기 수요에 시달리고있는 이유는 현재의 대출 규제가 실물 수요 규제를 완화하고 있고, 투기 수요가 부동산 정책 강화 규제의 기본 방향과 일치하지 않기 때문이다.

주택 공급의 홍보와 시장성을 조화시키고 충분한 물량을 공급하기 위해서는 공공 부문과 민간 부문이 모두 운영 되어야만 가능하다. 다세대 시장은 투기 적 수요의 원천이며 대부분의 임대를 시장에 공급하는 조달 원천입니다. 890 만 가구가 여전히 멀티 홈 시장에 의존하고 있습니다. 이 점에서 정부의 실질 거주 정책은 다음과 같은 전제가 수립 되어야만 효과가있을 것으로 기대할 수있다.

첫째, LTV · DTI 규정은 너무 복잡하고 꼼꼼해서 금융 기관 직원조차도 이해하기 힘들어 정책의 목표를 이해하기 어렵다. 노숙자에 대한 LTV 및 DTI 규정은 크게 노숙자와 저소득층 소비자로 구분되어 차별적 기준이 적용됩니다.

일반 소비자는 ‘연소득 8 천만원, 주택 가격 5 억원 이하’의 조건을 만족하는 노숙자이다. 최종 사용자를 둘로 나누어 규제를받는 이유를 이해하기 어렵습니다.

노숙자에 대한 LTV 및 DTI 규정을 살펴보면 일반인 무인 소비자의 50 %, 노숙자의 40 %가 투기와 투기가 과열 된 지역에 적용되며 일반인 무인 이용자의 60 %, 노숙자의 50 %가 조정 대상 영역에 적용됩니다. 수도권 및 기타 지역의 경우 일반인과 노숙자에게 동일한 기준 인 LTV 70 %가 적용되고, 수도권은 DTI가 60 %, 기타 지역에는 제한이 없습니다.

현실은 수도권에서 사실상 규제 지역이 아닌 곳을 찾기가 어렵다는 것입니다. 요약하면 현재 LTV · DTI 규정은 집이없는 최종 사용자에게 수도권을 벗어나 시골이나 시골로 내려가 집을 사라는 메시지를 보내는 것과 같습니다. 물론 현행 대출 규정으로 지방에서도 집을 사는 것은 쉽지 않다.

이처럼 LTV · DTI 규제는 주택 시장의 현실에 부응 할 수없는 미개발 정책 일뿐만 아니라 ‘계급 간 주거 격차’확대에 따른 부작용도 야기한다. 따라서 더 이상 소홀히하기 어려운 공공 복지 문제로 9 백만 노숙자에 대한 가혹한 대출 제한을 인식 할 필요가 있습니다.

첫 번째 문제는 금융 규제가 강화 될수록 자본력이 부족한 노숙자의 실제 요구가 더 많이 억압되고 다세대 인의 투기 적 요구가 조장되어 결과가 초래된다는 것입니다. 홈리스 가구 수는 2015 년 840 만 가구에서 2019 년 890 만 가구로 증가했으며, 2 세대 이상 가구는 267 만 가구에서 312 만 가구로 15 % 증가했습니다. LTV 및 DTI 규정으로 인해 노숙자들이 시장에 진입하기 어려울 수 있음을 분명히 보여줍니다.

둘째, 전세 시장이 직면하고있는 수급 및 물가 불균형 문제는 노숙자의 전세 수요를 매입 수요로 전환 할 수 없다는 점에서 강하게 발생하고있다. 대출 제한으로 집을 구하기 어려웠던 노숙자들이 전세 시장으로 돌진하면서 전세의 수급이 뒤 틀렸다. 여러 요인들이 복합적으로 전세 위기를 일으키고 있지만 그 중 노숙자 LTV · DTI 규제는 주택 시장에 가장 큰 영향을 미치는 정책 수단이다.

세 번째 문제는 최종 이용자에 대한 주택 대출이 차단됨에 따라 신용 대출 또는 제 2 금융권을 통한 주택 구입 자금 조달의 풍선 효과가 심각한 공공 복지 문제로 진화하고 있다는 것입니다. 이러한 부작용이 장기간 방치되면 가계부 채의 질이 악화되어 가계 건전성 문제 나 금융 기관의 부실로 이어질 수 있습니다. 국내 은행의 신용 대출을 보면 2019 년 505 조원에서 2020 년 3 분기 566 조원으로 60 조원 이상 급증했다.

LTV 및 DTI 규제로 주택 대출이 차단되면서 최종 사용자는 신용 대출 등 특이한 방법으로 자금을 조달하고 있습니다. 역설적으로 LTV 및 DTI 규정은 노숙자들을 여러 출처에서 돈을 빌리는 여러 채무자로 바꾸고 있습니다. 따라서 노숙자 LTV · DTI 규제가 획기적으로 완화되어야 최종 사용자가 생존 할 수있는 주택 시장을 재편 할 수있다. 그렇다면 노숙자에 대한 재정 규정을 어떻게 수정해야합니까?

노숙자 LTV · DTI 규정을 80 %로 확대

최대 90 %의 장기 모기지

첫째, 노숙자 금융 규제는 LTV와 DTI 기준을 ’80 % ‘수준으로 높여야하고, 장기 주택 담보 대출의 경우 기준을 ’90 %’로 올려야한다. 주택이없는 최종 사용자에 대한 엄격한 조건을 설정하여 대출 규제를 강화할 이유는 없지만, 대출을 받아 집을 구입하여 생활하면서 부채를 갚을 것입니다.

특히 노숙자 일반 주택 대출은 규제 지역 등 여건에 관계없이 주택 가격의 최대 80 %까지 허용되며, 장기 대출 조건으로 주택 담보 대출은 주택 가격의 최대 90 %까지 가능하다. 이는 주택 담보 대출 정책의 기본 목적에 부합한다는 점에서 매우 바람직한 정책 방향이다.

금융 당국이 대출 규제 완화에 소극적인 이유는 부동산 투기 나 과도한 대출 등의 문제로 재무 건전성이 악화 될 수 있다는 우려 때문이다. 그러나 이것은 논리와 철학이 모두 나쁘다는 일방적 인 주장 일 뿐이다. 노숙자에 대한 LTV 및 DTI에 대한 규제가 완화되지만 그들의 ‘생활 요건’만 더 명확 해지면 부동산 투기 가능성은 거의 0에 가깝습니다.

둘째, 규제 지정 영역 또는 노숙자 계층의 세분화에 따라 차별적 기준이되는 LTV · DTI 규정을 통일하고, 모든 노숙자에게 차별이나 조건없이 완화 된 기준을 적용 할 필요가있다. 최종 사용자의 경우 LTV 및 DTI 규정은 규제 대상 지역에 따라 차별적으로 적용되지만 LTV 및 DTI 규정을 최종 사용자에게 확대 적용하는 것은 잘못된 정책입니다.

사실 전국이 규제 지역이되고있는 현 상황을 감안할 때 노숙자들은 농촌이나 농촌으로 가서 집을 잃는 것과 다르지 않다. 정책의 본질적인 목적이 실제 주택 수를 늘리고 투기 수요를 차단하는 것이라면 규제 지역 기준을 투기 소비자가 아닌 노숙자에게 적용해서는 안됩니다.

주택 정책의 기본 방향은 실물 수요와 투기 수요가 혼재 된 주택 시장을 실물 수요 중심으로 재편하는 것이다. 현재의 금융 규제는 또한“실제 사용자의 과소 평가 및 다중 주택 소유자에 대한 규제 강화”라는 틀 내에서 규제 이중화를 강력하게 장려해야합니다. 이것이 최종 사용자를위한 LTV 및 DTI의 규제 완화를 정책 변경의 출발점으로 삼아야하는 이유입니다.

[프로필] 송두 한, 백석 예술 대학교 객원 교수

• 민주적 금융 개발 네트워크 정책 위원장

• KDI 경제 전문가 자문위원회

• 전) 한국 외국어 대학교 겸임 교수

• 전) 객원 조교수 (오하이오 주 콜럼버스 소재 오 터바인 대학교)

※ 글쓰기 : 서브 프라임 버블 진단 및 미래 파급 효과 진단 (2007), 주택 버블주기 진단 및 가계 대출 행위 분석을 통한 시사점 (2012) 등

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