[이철호의 퍼스펙티브] 거짓말과 오판으로 인한 부동산 재난

문재인 대통령은 국토 교통부에“가장 시급한 과제는 부동산”,“부처의 집값 안정과 전 · 월세 안정에 행운을 빕니다. · 4 부동산 측정. ” 변창흠 국토 교통부 장관은 “2025 년까지 전국적으로 83 만 6000 대 (서울 32 만대) 공급”을 약속했다. 그러나 부동산 시장은 흐릿한 모습이다. 최근 여론 조사에서 응답자의 53.1 %는 2 차, 4 차 조치가 부동산 가격 안정에 도움이되지 않을 것이라고 답했다. 역 주변의 공공 주도 개발은 신뢰를 얻지 못했습니다.

부동산 정책의 가장 큰 문제는 신뢰 상실입니다. 노영민 청와대 전 비서관은 인터뷰에서“대통령이 신문을 꼼꼼히 읽는다. 인터넷 댓글도 읽었습니다.” 그렇다면 부동산 기사에 대한 최고의 댓글을 보지 못했을 것입니다. 박근혜 반포 재가 12 억 5000 만명으로 뛰었을 때 ‘부동산 때문에 나라가 망가졌다’며 지금은 28 억명이다. 내가 경험 한 적이없는 나라 다.” 시장에서는 문재인의 부동산 정책에 대한 저항과 학습 효과가 축적됐다. 충격적인 처방으로도 작업하기 어려운 분위기입니다.

부동산에 대한 문 대통령의 입장이 다소 변한 것은 사실이다. 지난달 신년사에는 세 줄 밖에 없었지만 아쉬움을 표하며 “사람들에게 정말 미안하다”고 말했다. 1 년 전‘부동산 투기 전쟁에서 절대지지 않겠다’는 말과는 다릅니다. 그러나 정책 실패를 명확히인지하고 근본적으로 정책을 변경할지는 의문이다. 그 간접적 인 증거는 일주일 후 새해 기자 회견에서 나왔습니다. 문 대통령은 “작년 인구가 감소했지만 61 만 가구가 무려 증가했다”고 말했다. 이낙연 민주당 대통령의 성명과 같은 맥락이다. 그는“정부와 서울시가 우리 사회의 변화를 제대로 예측하지 못한 것은 큰 패배였다”고 말했다. 그렇다면 이것이 정말 맞습니까?

1 인 가구가 주범이 아닙니다.

수도권 1인가 구 비율은 30 %에 이른다. 많이 늘어난 것은 사실입니다. 그러나 지난 3 년간 주택 가격의 급등은 아파트 중심으로 나타났다. 반면, 1 인 가구의 대부분 (69 %)은 다가구, 연합, 다가구 주택에 거주합니다. 특히 1 인 가구의 38 %는 보증금으로 월세를 내고, 15 %는 전월세로 생활하며, 자택은 30.6 %에 불과하다. 게다가 1인가 구가 아파트 구입을 꿈꾸는 것도 어렵다. 이는 부양 가족 수가 구독 지점 중 가장 큰 배포 지점이기 때문입니다.

또한 대통령이 언급 한 ‘610,000 가구 증가’는 행정 안전부 주민등록 통계에 근거한 것이다. 사실 혼자 사는 한 사람과는 거리가 있습니다. 이는 1 세대 또는 1 인 노숙자에 대한 주택 청약 및 세제 혜택이 증가함에 따라 행정 서류에 따라 세대를 분리하는 사례가 많았 기 때문이다. 허수는 많지 않습니다.

1인가 구 급증이 부동산을 자극하더라도 3 ~ 4 인용 중대형 아파트 가격은 오르지 않았어야했다. 가구수가 상대적으로 정체되어있어 수요를 늘릴 ​​수 없기 때문이다. 그러나 아파트는 균형에 관계없이 상승했습니다. 따라서 한 가구를 부동산 범인으로 운전하는 것은 잘못된 진단입니다. 정책 실패를 없애고 초점을 흐리게하는 것은 마녀 사냥입니다.

진단이 잘못되면 잘못된 처방이 나옵니다. 부동산 시장이 ‘획기적인 공급 충격’인 변창흠 표 2 · 4 대책을 믿지 않는 것도 마찬가지다. 역 지역의 공공 주도 개발은 3-4 인 주택과는 거리가 멀다. 자녀 교육에 대해 걱정할 필요가없는 1 인 가구를위한 작은 집에 집중하는 것 외에는 선택의 여지가 없습니다. 이는 시장이 3 ~ 4 인용 고급 아파트를 대량 공급할 수 없음을 의미합니다. 이것은 두 번째 및 네 번째 측정 값의 치명적인 한계입니다.

거짓말과 지나친 이데올로기가 문제

2018 년 장하성 정책 실장은 “내가 살기 때문에 모든 사람이 강남에 살 필요는 없다”고 말했다. 그 이후로 강남 아파트는 이미 드물기 때문에 걱정할 필요가없고, 공공 임대 확대를 통해 서민 주택의 안정을 도모하는 방향으로 정책 방향이 바뀌었다. 그러나 그것은 말이되지 않습니다. 오랜 경험에도 불구하고 강남 아파트는 부동산 시장의 지표 종이다. 강남 아파트 가격이 오르면 마 (포), 용 (산), 성 (동) → 강북 → 수도권 → 지역으로 확산하는 절차를 따랐다. 집값이 치 솟자 전과 월세도 시차로 상승했다. 따라서 강남 아파트를 떠나면서 전국적인 집값과 집세를 정산하는 것은 경제 논리가 아닌 이념에 편향된 착각이다. ‘강남 아파트 = 투기자 = 적대 세력’의 정치적 분단 일 뿐이다.

추미애와 유시민은 헨리 조지의 부동산 사회주의를 장려했다. 그러나 이제는 오래된 반시장 이데올로기에 집착 할 때가 아닙니다. 임대 법은 또한 ‘미친 헌장’을 2 년 동안 연기했다. 지금도 강남의 집값 안정이 중요하다. 재개발 및 재건을 용이하게하기 위해 시장에 강력한 신호를 보내지 않으면 실패가 반복됩니다. 좋은 집이 합리적인 가격에 적절하게 공급 될 것이라는 확신을주는 것이 중요합니다. 영원히 거짓말로 시장을 속일 수는 없습니다.

진짜 범인은 정권의 오판이다

지난 3 년 동안 부동산 정책이 실패한 이유를 보여주는 세 가지 통계가 있습니다. 서울의 아파트 가격은 80 % 상승하고 주택 수요는 엄청나게 증가했지만 건설 투자는 감소했다. 말도 안되는 모순입니다. 이는 부동산 규제로 인해 주택 공급이 얼마나 심하게 위축되었는지를 보여주는 수치 다. 이 기간 동안 부동산 청문회도 제대로 열리지 않았습니다.

한국 건설 협회에 따르면 주택 건설 수주액은 2015 년 68 조원 → 2016 년 76 조원 이었지만 2017 년 68 조원에서 18 년 56 조원, 19 년 65 조원으로 줄었다. 2020 년 70 조원에 이르렀다. 매각 아파트 수에서도 같은 통계가 나온다. 2015 년에는 5170 만 가구 → 2016 년 43 만 5000 가구, 2017 년 32 만 6000 가구 → 18 년만에 297,000 가구 → 19 년만에 333 만 가구 반면 서울 아파트 평당 평균 분양가는 2015 년 1836 만원에서 2016 년 2,070 만원, 2017 년 2110 만원, 18 년 2,873 만원, 19 년 2 억 573 만원으로 급등했다.

요컨대, 지난 3 년간의 아파트 가격 상승에도 불구하고 주택 주문과 아파트 판매는 감소했습니다. 문재인 정권과 박원순 서울 시장은“주택 공급이 충분하다”며 엉뚱한 목소리를 냈다. 동시에 그는 “투기꾼과 다세대가 문제”라고 말했다. 그는 단지 세금 방망이를 휘둘렀다. 시장 수요는 확대되지만 초등학생도 공급이 차단되면 어떻게되는지 알고 있습니다. 결국 정부의 오판은 큰 사고를 일으켰다. 문제는 일반인과 노숙자가 부동산 재난으로 인한 피해를 감수한다는 것입니다. 부동산에 대한 여론 악화는 문재인 정권의 자익이다.

서울 시장 선거가 판도를 바꿀 것인가?

부동산 시장은 2 · 4 대책보다는 4 월 서울 시장 보궐 선거를 지켜보고있다. 부동산 게임을 바꾸는 게임 체인저가 될 수 있기 때문이다. 서울과 수도권에 신규 아파트를 공급하는 방법은 크게 4 가지가 있습니다. ① 노후 단지 재건축 ② 저개발 지역 재개발 사업 ③ 3 · 4 기 신도시 ④ 역권 개발. 문재인 정부는 ③과 ④에 공적 주도로 집중하고있다. 그러나 양질의 주택을 대량으로 신속하게 공급할 수있는 것은 ① ② ③의 주문이다. 용적률 상승과 같은 강력한 인센티브를 제공하면서 민간에 맡겨야 만 빠르게 진행될 것이다.

현재 여당의 서울 시장 후보는 문재인, 박원순의 부동산 정책 라인과 크게 다르지 않다. 반면 국민 권력 후보자들은 방향을 ‘민간 주도’로 정했다. 안철수 후보도“주택 건설은 기본적으로 민간이 주도해야한다”는 입장이다. 야당 후보들은 또한 재건 및 재개발의 규제 완화에 초점을 맞추는 공통점을 가지고 있습니다. 따라서 야당 후보가 서울 시장이되면 민간 주도 ①과 ②가 추진 될 가능성이 높다. 부동산 시장에는 대격변이 있습니다.

부동산 시장의 좋은 소식과 나쁜 소식

부동산 전문가들은 지금이 노숙자들이 집을 살 적절한시기가 아니라고 주장합니다. 무거운 양도세와 종합 부동산 세 폭탄에 맞서 세금 절감을위한 매출이있을 수 있기 때문이다. 그러나 향후 주택 가격의 급격한 인상을 위해 고개를 흔드는 또 다른 중요한 이유가 있습니다.

첫째,“지난 3 년 동안 집값이 오르더라도 역시 오르고있다”는 것이다. 둘째, 야당 후보가 4 월 서울 시장으로 선출된다. 셋째, 문재인 정권이 4 월 대선에서 패배하거나 다음 대선을 앞두고 위기감을 느끼고 부동산 정책을 전면적으로 바꿀 가능성이있다. 시장 친화적으로….

Jared Diamond 교수의 “대격변 위기, 선택, 변화”에 따르면 국가 위기를 극복하기위한 첫 번째 단계는 위기를있는 그대로의 위기로 인식하는 것입니다. 그런 다음 정부는 책임을 적극적으로 받아들이고 그 능력을 냉정하게 평가해야합니다. 그 후 그는 좋은 본보기를 찾는 것이 현명한 단계라고 말했다. 문재인 정권도 스스로 부동산 위기를 극복 할 수 있을지 모색하고있다.

한 부동산 전문가는 요즘 부동산 시장에서 똑같은 좋은 소식과 나쁜 소식이 돌고 있다고 말했다. “좋은 소식은 24 번의 큰 사고를당한 아마추어 정권의 기간이 1 년 3 개월 밖에 남지 않았고, 나쁜 소식이라면이 실험은 여전히 ​​1 년 3 개월 동안 지속될 수 있다는 것입니다.”

이철호 중앙 일보 칼럼니스트