지금 집을 사면 안되는 5 가지 이유

올해는 아파트 거래가 줄고 매출이 늘고있다. 서울 아파트의 전망. / 사진 = 연합 뉴스

요즘 집값은 모두 10 억원이다. 서울 도봉구의 전용 면적 84㎡가 10 억원을 돌파했고, 고양시 삼송 지구와 용인시 기흥구도 10 억원 클럽에 가입했다. 경기도 양주에서도 8 억 원이 팔려 집이없는 사람들은 상대적으로 박탈감을 느끼거나 ‘지금도 사야 할까?’라는 느낌을 받는다. 그래서 준비했습니다. 현재 주택 가격이 얼마나 올랐습니까? 지표로 보이는 부동산 변화를 확인해 봅시다.

부동산 시장에는 선행 지표가 있습니다. 선행 지표는 경제 동향을 나타내는 다양한 지표 중 경제 움직임에 선행하는 지표입니다. 부동산에는 또한 많은 선행 지표가 있습니다. 거래량, 실거래 지수, 전세 가격, 금리, 강남 4 구 주택 가격 등. 최근 이러한 선행 지표가 어떻게 변화하고 있는지 살펴보고 주택 가격 하락 가능성을 살펴 보자.

① 1 월 서울 아파트 판매량은 2000 건 이하로 떨어졌다.

먼저 거래량을 살펴 보겠습니다. 서울 아파트 판매량입니다. 살펴보면 올해 1 월 거래량이 확실히 감소한 것을 알 수 있습니다. 12 월의 7464에서 1 월의 1850으로 확실히 떨어졌습니다. 보고 기간은 30 일이라 조금 더 연장 할 수 있지만 전례없는 증가 이유는 없다. 1 월 서울 아파트 분양 량은 12 월 분양 량 대비 75 % 감소했다. 강남권 중 송파구와 서초구는 전월 대비 크게 감소했다. 경기도의 쇠퇴도 마찬가지다. 약 24,000 건의 분만에서 1 월에는 1 만 건으로 줄었다.

서울, 경기도 아파트 월간 거래량 (데이터 코리아 부동산 진흥원)

서울, 경기도 아파트 월간 거래량 (데이터 코리아 부동산 진흥원)

서울 아파트 분양 량이 2000 년 이하로 떨어 졌다는 점은 향후 비정상적인 신호를 보내는 이유로보아야한다. 거래량이 2000 년 이하로 하락한 2019 년 3 월 이후 한 번도 없었습니다. 당시에는 전년도 본부 등 종합 대책을위한 고강도 대응책 인 9/13 대책 발표의 영향을 받았습니다. 요금, 전세 대출, 과세. 이때 가격 조정과 거래량 감소는 지속될 수 있었지만 오히려 빈번한 정부 조치로 인해 풍선 효과가 발생했습니다. 2019 년을 제외하고는 2012 년과 2013 년을 제외하고는 서울 아파트 분양이 2,000 건 미만으로 떨어졌고 서울 최저 주택 가격이 정점에 달했던 2012 년과 2013 년에 매년 한 번 발생했습니다.

올해 1 월 거래량이 갑자기 감소한 이유는 무엇입니까? 수년에 걸쳐 쏟아진 대응책이있을 것이며, 문재인 대통령이 직접 말한 ‘특별 공급 대책’에 대한 기대감으로 대기 소비자에게도 영향을 미칠 것이다. 효과는 문제지만 어쨌든 2 · 4 주택 공급 계획은 획기적이라고 발표했다. 그러나 무엇보다 거래가 감소한 이유는 신용 대출 규제의 영향이 크기 때문이다. 은행 부문이 가계 대출을 강력하게 규제하고 있기 때문에 신용 대출을 사용하는 똑똑한 사람들이 많이 있습니다. 하지만 지난해 9 월 금융 감독원이 직접 신용 대출 관리 방안을 마련했다.

전문가 및 고소득층에 대한 한도 축소 정책 외에도 11 월 신용 대출 총액이 1 억원을 초과하면 규제 지역에서 주택을 수령 한 후 1 년 이내에 주택을 매입하면 신용 대출을 회수 할 수있다. 대출. 그리고 정부는 또한 금리 인상을 요구합니다. 지난해 9 월 신용 대출 금리는 2.8 %로 떨어졌다. 모기지 금리는 같은 기간 2.4 % 였지만 모기지 금리와 신용 금리는 큰 차이가 없었다. 신용 대출 금리는 지난해 2.8 %에서 12 월 3.5 %로 떨어졌다. 2018 년 신용 대출은 약 4.5 %였습니다.

신용 금리 상승과 함께 모기지 금리도 상승하고 있습니다. 지난해 8 월 2.3 %로 떨어 졌던 이자율은 지난해 12 월 2.6 %까지 올랐다. 기준 금리는 변하지 않았지만 시장 금리는 상승하고있다. 대출 금리 상승은 부동산 시장에 필연적으로 부정적 일 것입니다. 당장 시장에 나오지는 않겠지 만, 이미 대출을 받았거나 앞으로 대출을 받으려는 사람들에게는 부담이 될 것입니다.

② 서울 아파트 매매 가격 상승 둔화

그럼 아파트 가격 상승률이 얼마인지 봅시다. 서울은 전주 대비 0.09 %를 유지했다. 꾸준한 상승세를 보이고 있지만 이번 주에도 같은 비율을 보였다. 특히 서울시 주택 가격의 선행 지표 역할을하는 강남 4 구의 성장률을 살펴볼 필요가있다. 강남구, 서초, 송파, 강동을 제외하면 전주보다 덜 상승했다. 강남구에서는 압구정동 현대 아파트 재건축 사업이 추진되면서 상승세가 꺾이지 않는 것으로 보인다.

(소재 한국 부동산)

(소재 한국 부동산)

경기도는? 경기도에서는 증가율이 증가했습니다. 작년 9 월까지 증가율은 크게 변하지 않았지만, 10 월부터 크게 증가한 것을 알 수 있습니다. 왜 상승이 증가합니까? 경기도는 서울의 임대료 인상에 따라 경기도에서 집을 사는 영향력이 있기 때문이다.

신용 대출 마저 막혀있는 상황에서 서울에 집을 마련하는 꿈도 꾸지 못하고 임대료도 계속 오르고있다. 실제로 지난해 수도권 인구 순유입은 2006 년 이후 14 년 만에 가장 높았고, 서울 이주민의 65 %가 경기도로 이주했다. 경기도의 아파트 가격 상승은 전세의 상승과 패닉 매입으로 조금 더 갈 수있는 것으로 보인다.

③ 서울 아파트 전세 가격 상승도 둔화되고있다

다음으로 전체 설정 값의 증가율을 살펴 보겠습니다. 총 가격은 거래 시장의 주요 지표입니다. 경제적으로 전세 가격은 주택 사용 가치이고 판매 가격은 시장의 교환 가치이다. 임대 가치는 부동산의 기본 가치 외에 이자율 등을 고려하여 반영하고 있습니다. 이는 선행 가치가 거래 가치의 하락 또는 상승의 전주임을 의미합니다.

또한 총 가치가 증가하면 활용도도 증가합니다. 전세 자금을 이용한 재투자, 전세와 함께 생활하여 갭 투자를하기에 좋은 시장이다. 따라서 총 가격이 상승하면 거래 가격도 상승합니다.

(소재 한국 부동산)

(소재 한국 부동산)

그런데 최근 서울의 아파트 임대료 인상률을보고 급등했던 것이 조금씩 둔화되기 시작했다. 서울의 경우 지난해 11 월 주당 0.15 %에서 상승세가 점차 둔화되어 지난주 0.12 %로 감소했다. 강남권 총 가격 상승이 둔화되고 있음을 알 수있다. 서초는 지난해 9 월 0.23 % 상승했지만 지난주에는 0.08 %에 그쳤다.

경기도와 인천을 봅시다. 인천은 지난해 11 월 주당 0.61 %에서 상승세가 빠르게 둔화되고있다. 지난주에는 0.29 %로 떨어졌습니다. 인천은 저평가 등의 이유로 한동안 너무 많이 상승했다. 따라서 가격 저항선에 대한 이유도 있습니다. 경기도는 오히려 상승세를 보이고있다. 지난주 0.25 %에서 0.27 % 상승했습니다. 물가 상승률에서 말씀 드렸듯이 경기도는 서울의 전세와 물가를 견딜 수 없어 경기도로 많이 이주한만큼 불가피하다.

④ 강남권 고가 분양 아파트가 쌓여있다

실제 거래 가격도 살펴 봐야합니다. 시장에 가장 민감한 재구성부터 시작하겠습니다. 대치동 은마 아파트는 지난 1 월 거래되지 않았다. 작년 12 월에 많은 거래가있었습니다. 전용 면적 84.43m2는 지난해 12 월 5 일 23 억 5000 만원에 거래됐지만 30 일에는 22 억 8000 만원에 팔렸다. 판매량은 최대 25 억원이다. 판매 할 상품이 많지만 계속 호가를 올리기 때문에 거래 할 수 없습니다.

잠실 주공 5 단지는 지난 1 월 거래량이 많았다. 실거래가를 살펴보면 전용 면적 82.51㎡가 ​​1 월 9 일 2 조 481 억원에 거래 돼 20 일 23 억원으로 소폭 하락했다. 82.61m²는 2 조 4,810 억원에 거래됐지만 최근 거래는 24 억원으로 소폭 하락했다. 잠실 주공 5 단지도 현재 27 억 원에 달하는 가격으로 많은 상품을 판매하고있다.

서울 강남구 대치동 은마 아파트.  올해는 거래가 부진했지만 매출이 누적되고있다.  / 출처 = 한경 DB

서울 강남구 대치동 은마 아파트. 올해는 거래가 부진했지만 매출이 누적되고있다. / 출처 = 한경 DB

신축 아파트 반포동 아크로 리버 파크는 지난 1 월 거래가 2 건에 불과했다. 2 일 84.98㎡가 33 억원에 거래됐다. 지난해 12 월에는 33 억 8000 만원에 거래됐다. 매출은 32 억에서 39 억에 이릅니다. 아크로 리버 파크는 한강의 경치에 따라 가격 차이가 많다. 어쨌든 아크로 리버 파크에서 판매하는 아이템이 많다는 점에 유의하는 것이 중요합니다.

⑤ 경매 낙찰가의 5 년 규칙 … 올해 6 번째

경매 시장은 아파트 시장의 선행 지표 역할도합니다. 많은 경매 품목이 곧 출시된다는 사실은 침체로 이어집니다. 요즘 경매 시장이 뜨겁다. 지난해 아파트 낙찰가는 95 %를 넘어 섰다. 그러나 최근 경매 시장은 큰 변수를 가지고있다. 신종 코로나 바이러스 감염 상황입니다. 이 때문에 경매를 진행할 수없는 것이 많았다. 따라서 경매 시장이 열리면 낙찰률이 엄청나게 높아질 것입니다.

‘5 년 규칙’이라는 것이 있습니다. 높은 판매 가격은 6 년까지 지속되지 않습니다. 강남구 아파트 낙찰율을 살펴보면 강남구 아파트 낙찰율은 2002 년부터 2006 년까지 5 년간 2004 년을 제외하고 90 %를 상회하는 추세였다. 2007 년부터 낙찰가 약 80 %로 떨어졌습니다. 이후 2015 년부터 낙찰률은 5 년 연속 90 % 수준을 유지하고 있습니다. 올해는 6 년째입니다. 다소 과열 된 것 같습니다.

오늘 우리는 주택 가격의 선행 지표 역할을하는 지표를 통해 현재 시장이 어떻게 변화하고 있는지 살펴 보았습니다. 풍부한 유동성 등 변수가 많아서 지표가 보여 주듯 시장이 안 갈 수도 있지만 올해 1 월의 시장은 과거와 다르다는 것을 알 수 있습니다. 앞으로 정부의 공급 대책이 어느 정도 가속화 될지, 어떤 추가 계획이 나오 느냐에 따라 시장은 더욱 변할 것 같다.

<한경닷컴 The Moneyist> 양지영 R & C 연구 소장
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