[서울신문] ‘강남 무패’공공 재건 당근 북이 작동 할까?

[뉴스를 부탁해] 2 · 4 대책 ‘강남 주택 가격’방향

‘강남과의 전쟁’을 선포 한 문재인 정권은 4 일 25 차 부동산 대책을 마련했다. 공공 재건축 · 재개발 사업으로 2025 년까지 서울에서만 32 만 가구를 포함 해 전국 83 만 6000 호를 공급하겠다는 자칭 ‘공급 충격’수준의 계획을 담았다.이를 위해 재건축 초과 수익 부담 면제 등의 인센티브를 제공하고있다. 역 지역의 고밀도 개발과 함께 민간이 수행 한 재건축 및 유지 보수 사업에 대해서는 실제 거주지 2 년 면제를 받았다. 강남 집값 잡으려는 정부의 도전, 이번에도 성공할 수 있을까?

문재인 정부는 임기 내내 부동산 열풍의 원천으로 강남을 선택했다. 2017 년부터 재건 규제, 대출 감소, 조세 강화 등 지속적인 수요 억제 정책을 쏟아 내고 있지만 그 결과는 압도적이다. 정부의 고위급 공동 주택 인사들도 한 집이 아닌 다른 집을 처분해야했지만 강남에 값 비싼 아파트를 떠나려고하자 ‘강남 무패’를 증명하는 역풍에 직면했다. 강남의 집값이 예상대로 움직이지 않자 지난해 초 김상조 청와대 정책 담당관이 라디오에 출연 해“정책 상 모든 아파트 가격을 안정시키는 것은 불가능하다. 솔직히 1 차 목표는 강남의 주택 가격을 안정시키는 것이다.

● 레귤러에서도 다시 뛰는 강남 … 서울이 선두

강남에서는 현지 이름 자체를 ‘브랜드’라고합니다. 강남 8 교구 (강남구 서초)라고 통칭하는 명문고가 있고 교통 · 문화 인프라가 잘 정비되어있어 규제에 의해 밀려도 가격이 오른다. 정부 규제는 오히려 진입 장벽을 높여 강남의 매력을 높였다. 투기 적 수요를 막기 위해 대출이 차단되자 비 강남 주민들의 이주 사다리가 무너지고 강남 아파트에 대한 전 국민의 분노와 욕구가 커졌다.

실제로 지난 가을 이전 규제로 둔화됐던 강남의 집값이 12 월부터 다시 상승했다. 특히 대출 규제는 노숙자에 대한 두려움을 불러 일으켰고, 비 강남 지역의 중저가 아파트 가격은 물론 지역 아파트 가격도 상승했으며 규제 지역의 국유화는 더 저렴 해 보이는 심리적 영향을 미쳤다. 강남. 소유 세 강화로 ‘원 스마트 하우스’라는 센세이션으로 강남 아파트 가격이 상승했다.

실제로 한국 부동산 진흥원에 따르면 2 월 첫째 주 (첫날 기준) 서울의 주당 아파트 가격 상승률은 전주 (0.09 %)보다 0.1 % 상승했다. 이는 7 개월 만에 가장 많이 증가한 수치입니다. 송파구 (0.17 %)는 서울에서 가장 많이 증가했다. 강남구 (0.12 %)는 주로 도곡동과 자곡 세곡동에, 서초구 (0.10 %)는 주로 잠원동 재건축 단지와 서초동이었다. 강남 3 지구는 꾸준히 서울의 상승세를 이끌었다.

지난해 6 월 17 일과 7 월 10 일 조치가 발표 된 이후 서울의 아파트 가격은 8 월과 11 월에 0.01 ~ 0.03 %로 안정됐지만 올해 1 월에는 주당 0.06 ~ 0.09 %로 상승했다. 보고 된 거래는 새해에도 계속되었습니다. 지난달 초 강남구 대치동 개포 우성 84.81m2 (12 층)가 28 억 5000 만원으로 최고가를 기록했다. 지난해 6 월 같은 지역 9 층에서 거래 된 거래가 25 억 4 천만원으로 6 개월 만에 3 억 1000 만원 증가했다.

상황이 악화되자 강남 물가 안정을 최우선으로 발표 한 정부는 지난해 세 번째 신도시에 이어 이번에 서울 등 주요 도심지에 13 만 6000 세대 (재개발 가구 만)를 공급하겠다고 약속했다. . 물론 이는 작년에 도입 된 8 · 4 대책과 거의 동일한 조치이며 당시 공공 재개발 경쟁 참가율 (25.9 %)을 고려한 수치 다.

정부는 이번에 재건축 사업 참여를 유도하기 위해 비 전통적인 인센티브를 발표했다. 그러나 ‘대중’이 ‘시장’에 내버려 두지 않고 이끌 겠다는 메시지는 작년 8 월 4 일 조치보다 강하다. 작년에 나온 공공 정비 사업은 국민이 민간을 도왔다는 개념이었다. 그러나 이번에 제안 된 개편 계획은 토지의 소유권이 전혀 확보되지 않은 채 시행되는 것이 특징이다. 이는 정부가 시행자의 역할을 직접 수행한다는 것을 의미합니다. 임대 주택 등 주택의 일정 부분을 기부받은 것도 마찬가지였다.

● 정부 집행자…“재산 침해”복원력

전문가들은 정부가 계획 한대로 공급이 늘어 나면 가격이 중장기 적으로 안정 될 것으로 내다봤다. 이를 위해서는 주요 강남 단지 참여가 성공의 핵심 척도가 될 것으로 예상된다. 그러나 성공 여부를 판단 할 강남권 주요 재건축 단지의 대응은 암울한 상태 다. 강남은 ‘공개’가 아니어도 충분한 사업 타당성을 확보 할 수있는 것으로 판단된다. ‘공개’에 대한 큰 거부감도 있었다.

송파구 A 재건축 아파트 사장은“공공 재건축은 정부의 재산권을 과도하게 침해하는 것”이라며 공공 임대 의무에 대해 강력히 반대했다. 또한 그는 “주민들이 건설 브랜드를 선택하더라도 나머지는 모두 일반에 이전 될 것이지만, 주민들의 선택권이 좁아 질 것이며 고급 사업에 걸림돌이 될 것”이라고 덧붙였다.

강남구 재건축 준비 단지 공식 기관 B 관계자는“ ‘공개’가 되려면 강남에 투자하는 이유에 대한 고객의 반응이 흔하다”고 말했다. 의심 스럽다”고 덧붙였다.

공공 재건축시 임대 아파트 수가 증가함에 따라 기존 구성원의 토지 분담

이것은 감소하고 전체적인 노조 이익이 감소합니다. 용적률 상승 등의 혜택을 받더라도 기존 회원들은 인구 밀도 증가로 주택의 질이 떨어질 것이라고 믿고있다. 임대 아파트가 많으면 고급 이미지를 단지에 적용하기 어려워 분양가를 저해 할 수있다. 입지가 좋은 사업장으로 ‘공공 재건’에 참여할 이유가 없습니다.

●“재개발 이후 강남 아파트 희소성이 높아질 수있다”

정부가 공급 계획을 발표했지만 강남 주택 가격이 하락할 가능성은 낮다는 분석이다. 이것은 말 그대로 여전히 ‘계획’이기 때문입니다. 주요 강남 단지가 공공 재건축에 참여하고 진행 기간이 단축 되더라도 5 ~ 6 년이 걸린다. 정부의 계획은 2025 년까지 주택을 제공하는 것이지만 당장 입주 할 수있는 숫자는 아니다. 4 월 시장 재선이라는 변수도 있습니다.

윤지혜 부동산 114 선임 연구 위원은“강남 주택 가격은 수요 규제 정책이 효과적이어야하고 강남 및 주변 지역에서 장기간 공급이 확보되어야하지만이 조치는 강남 대체 효과가 빨리 나타나기 어렵습니다.” 이번 현금 결제 목표로 재개발 지역의 수요 등급이 이탈 할 가능성이있어 아파트와 비 아파트의 양극화가 심화되고 단기적으로 재개발 단지와 재개발 단지를 제외한 강남 아파트의 희소성이 높아질 가능성이있다”고 말했다.

공급 방향은 맞지만 고밀도 개발이나 과도한 규제 등 진행 방향에 대해 회의적인 시선이 여전히 존재합니다. 익명을 요구 한 업계 관계자는“강남 부동산의 부상은 아파트 부족이 아니라 상대적인 박탈과 욕구의 문제”라고 말했다. “강남을 포함 해 분당에 세 개의 아파트가 서울에 공급된다면 지하철은 지옥이 될 것입니다. 자동차의 움직임도 끔찍할 것입니다.”

명 희진 기자 [email protected]