정부가 다세대 주택에 대한 세금 부담을 크게 강화함에 따라 사전에 가정을 자녀에게 양도하는 선물이 급증하고있다. 문재인 정부가 출범 한 2017 년에는 893,312 건에 머물렀으나 2018 ~ 2019 년 연간 11 만 건을 돌파 한 뒤 지난해 15,2427 건으로 늘었다.
자산 소유자들 사이에서 세금 절감 목적을위한 “종량제”에 특히 높은 관심이 있습니다. 아이에게 집을주고 대출이나 보증금을 전달하는 방법입니다. 이를 통해 증여세와 취득세를 줄일 수 있습니다. 하지만 20 억 원이 넘는 고가 집이라면 부담스러운 선물이 집을 파는 것보다 더 많은 세금을 낼 수있다. 또한 대출금을 갚지 못하는 아동에게 선물을주는 것은 국세청의 ‘현미경 검증’에 의해 잡힐 수 있다는 점에 유의해야한다.
○ 기부 방법은 주택 가격을 고려하여 결정되어야 함.
서울에 사는 2 대주 인 김모씨는 시가 10 억원, 공시 가격 7 억원의 아파트를 5 억원에 매각할지 아니면 아이에게 물려 줄지 고민 중이다. 이 아파트는 예치금 6 억원에 임대됐다.
현 시장에서 집을 팔 때 양도 소득세는 2 억 4600 만원 (지방 소득세 포함)이다. 하지만 아이에게 집을 기부하면 세금이 더 많이 발생합니다 (총 3 억 5 천만원). 증여세 2 억 2800 만원을 내야 할뿐만 아니라 아이에게 이름을 건네면 8700 만원이 부과되기 때문이다. 정부가 다가구에 기부하는 것을 막기 위해 선물 수취 세율을 지난해보다 3.5 %에서 12 %로 인상했기 때문이다.
이때 선물 지불을 선택하면 세금이 감면됩니다. 현재 주택 가격에서 예치금을 차감 한 금액으로 4 억원 만 인정되기 때문이다. 이로 인해 증여세도 5,800 만원으로 대폭 인하된다.
단, 부담금으로 기부 할 경우 양도 소득세가 추가로 부과된다는 점에 유의해야합니다. 이는 부모 입장에서 빚 (예금)이 사라지고 이익을 본 것으로 간주되기 때문이다. 부담이있는 기부시의 양도세는 주택 시장 가격에서 전세 예금이 차지하는 비율을 고려하여 산정하며,이 경우 1 억 3600 만원이다.
취득세 감면 효과도 크다. 예치금 6 억원에 대한 취득세가 선물 취득세가 아니라 일반 거래에 대한 취득세이기 때문이다. 노숙자 자녀의 경우 세율이 1 ~ 3 %로 낮습니다. 취득세는 2600 만원이다.
결론적으로 부담이있는 선물에 대한 총 세금은 2 억 2 천만원으로 제 3 자 양도 (2 억 4600 만원) 나 일반 선물 (3,500 만원)보다 적다.
그러나 종량제 기부가 항상 세금 혜택이되는 것은 아닙니다. 특히 기부금 집이 너무 비싸면 불리 할 수 있습니다. 예치금이 제거 되더라도 선물 가치가 10 억원을 초과하면 40 ~ 50 %의 높은 선물 세율이 적용된다. 예를 들어, 기부금 집이 25 억 원이고 보증금 (또는 대출)이 10 억 원이면 증여세 만 4 억 7 천만 원이됩니다. 반면이 집을 7 억 원의 이익으로 매각하면 양도세는 3 억 6 천만 원 (2 가구의 경우)이다. 선물은 손실입니다.
○“소득 조건이있는 아이들에게 물려 주셔야합니다”
지불 가능한 선물을 줄 때 알아야 할 다른 사항이 있습니다. 우선 부모가 집에 넘겨 준 빚을 아이가 갚아야한다. ‘집을 기부하고 나중에 보증금을 내면 다시 갚아야한다’고 생각하면 답답함을 느낄 수 있습니다. 세무 당국이 이러한 영역을 철저히 확인하고 있기 때문입니다.
전문가들은 선물을 받기 전에 대출이나 보증금을 포함한 선물을 제공해야한다는 사실을 명심하는 것도 중요하다고 조언했습니다. 신한 은행 부동산 투자 자문 센터 우 병탁 부장은“선물을받은 날과 동시에 임대 계약을하면 부담이있는 선물은 인정되지 않는다”고 말했다.
○ 제 3 자와 가족간에 대출을하는 것처럼
국세청에서도 부모가 자녀의 주택 구입비를 지원하는 사례에 대한 검증을 강화하고있다. 이로 인해 최근 증여세 신고없이 많은 돈을 기부하는 관행이 감소하고 있으며, 금전적 대출 계약 (대출 카드)을 작성하여 돈을 대출하는 사례가 증가하고 있습니다. 그러나 “대출 카드를 적어두면 문제가 없을 것”이라고 확신하지 마십시오.
우선 계약 내용이 상세하고 합리적이어야합니다. 제 3 자와의 금전적 대출 계약과 마찬가지로 채무 상환 기간과 방법, 이자율을 정확히 기재해야합니다. 이자율은 연이율 4.6 % 이상으로 설정하는 것이 좋습니다. 가족에게 돈을 빌리면이자 4.6 %를 내야한다고 세법이 규정하고 있기 때문이다. 이자율이 4.6 % 미만이면 부족한 부분에 대해 증여세가 부과 될 수 있습니다.
차입 금액이 많아도 원금과이자가 일시적으로 상환되거나 상환 기간이 너무 길면 향후 문제가 발생할 수 있습니다. 우씨는“금리 외에 차용 카드 사용 방법에 대한 ‘공식’이 없다. 말했다.
IOU의 내용을 올바르게 구현하는 것도 중요합니다. 국세청은 지난해 하반기부터 가문 대출 카드 생성 이후 원금 상환이 제대로 이루어 졌는지 사후 검증을 강화하고있다. 국세청도 부채 상환 관리 수표 건수를 연 1 회에서 연 2 회로 늘렸다.
서민준 기자 [email protected]