남산에서 본 서울은 아파트로 가득하다. / 윤합 뉴스
정부는 4 일 2025 년까지 4 년간 전국에 83 만 6000 가구를 공급할 계획을 발표했다.
국토 교통부는“이례적으로 저금리와 가계 분할 상황에서 시장 과열을 안정시키기위한 특별한 조치”라며“주택 담당자의 역할을 강화했다”고 강조했다. 취약 계층에 대한 철저한 보호를 전제로 공급합니다. ” 다음은 국토 교통부가 마련한 본 공급 계획에 관한 질문과 답변입니다.
▶ 지금까지 공급이 충분하다고하는데이 조치를 발표 한 이유는
“공급 기반 확대에도 불구하고 전례없는 초저금리, 급격한 가구수 증가에 대응하기에는 한계가있다. 실질 수요 보호, 투기 수요 근절 등 정책적 입장을 유지하면서 -도심의 우수한 입지에 감당할 수있는 가격에 양질의 주택을 제공합니다. 우리는 충분한 공급을 제공하기 위해이 조치를 발표했습니다. “
▶ 획기적인 도시 공급 계획을 세우지 못한 이유
“우리는 이미 12 · 16 대책, 5 · 6 대책, 8 · 4 대책을 통해 도심의 유휴지를 활용하는 공급 계획을 제시했다. · 준공업 지역 활용이 시범 사업으로 추진 된 것은 사실이다. 이것은 현재의 비정상적인 초저금리 및 가계 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고 도심의 공급을 크게 확대하기 위해 고안된 특별 조치입니다. “
▶ 기존 공급 정책과 다른 점은
“완벽한 취약 계층 보호를 전제로 주택 공급 담당자의 역할이 강화되었습니다. 공공 주도 개발 프로세스를 통해 프로젝트를 신속하게 진행할 수 있으며 지주에게 충분한 인센티브를 제공하고 임차인과 상인 내에서 개발 수익을 공유 할 수 있습니다. 혼잡을 방지하고 인프라를 확장 할 수 있다는 것이 특징입니다. “
▶ 민간 재개발 및 재건축 규제를 완화하지 않는 이유
“정비 사업은 도시 계획과 주거 환경에 영향을 미치는 홍보가 강한 사업이지만, 소유자 중심의 결합 방식이 진행되면서 개발 이익이 민영화되어 과도한 투자 대상으로 활용되어왔다. 지난 20 년 동안 정부는 우려와 개발 이익을 상환 할 수단의 부족으로 근본적인 공급 확대 계획을 세우지 못했습니다.”
4 일 오전 변창흠 국토 교통 부장관이 종로구 청사 별관 강당에서 ‘수도권 3080 개 이상 주택 공급 확대 방안’에 대해 간략히 설명하고있다. 서울. / 뉴스 1
▶ 적절성에 근거한 사업 추진은 사유 재산에 대한 과도한 침해가 아닌가?
“일반인은 집주인 등이 사업을 제안하고 높은 수준의 주민 동의 (주민의 2/3, 면적의 1/2)를 충족 할 때만 사업을 수행합니다. 또한 기존 택지 사업은 그렇지 않습니다. 수락시 동의 요건을 규정합니다. 이번에는 도심에있는 사업임을 고려하여 동의 요건을 도입했습니다.이 수락 방식의 패스트 트랙 사업을 추진하고 싶지 않다면 기존 사업. “
▶ 실제로 공급하는 데 시간이 오래 걸리지 만 현재의 과열 된 시장 상황에 대응하기 어려운가?
“시장에서 충분한 공급품이 계속해서 낮은 가격으로 공급 될 것이라는 확신이 있다면, 우리는 지금 집을 사는 것보다 분양가 제한이 적용되는 새로운 저가 구독을받을 것으로 기대합니다.”
▶ 개발 사업으로 인한 주택 가격 상승이 우려됩니다.
“개발 기대가 형성되면 단기 가격 인상에 대한 우려가있을 수 있지만, 투기 적 수요 유입을 차단하기 위해 사업 내 기존 부동산에 대한 신규 매입 계약을 체결 한 자에게 우선권을 부여한다. 투기 적 수요의 유입을 막기 위해 지분을 분할 한 경우에는 현금을 청산하지 않고 현금화 할 계획입니다. 시장 상황을 면밀히 모니터링하고 과열 우려가있는 경우 철저히 차단하겠습니다. 토지 거래 허가 구역 지정 및 개발 대상 지역 제외 등 과열 가능성
▶ 다수의 개발 사업 동시 추진에 따른 기존 주택의 손실 증가와 이전 수요 집중으로 전세 시장이 더욱 불안정 해 질까?
“초기에는 사업장별로 이전 기간을 조정하고 수도권 인근 매입 · 임대, 택지 등을 활용 한 순환 유지 보수를 실시 할 계획이다. 시스템 구축기에는 임시 거주지 개발 프로젝트 간의 순차적 링크를 통해 준비 될 것입니다. “
▶ 도시 공급 실현 가능성을 높이기 위해 집주인 계약을 추진하는 방법은?
“이번 시책을 통해 물량의 50 % 이상이 역, 준공업, 저층 주거 지역 등 도시 가용 유지 보수 사업 및 활용을 통해 공급되고 있습니다. 유지 보수 사업은 회원들에게 추가 수익을 보장합니다. 이전 방식보다 비즈니스의 불확실성을 증가시킵니다. 감소와 같은 다양한 인센티브가 포함되었습니다. “
▶ 규제 완화로 개발 이익이 민영화 될까?
“개발 수익은 토지 등의 소유자에게 적절한 수익 (기존 예상 수익률 + 10 ~ 30 % 포인트)을 보장합니다. 나머지는 세입자 보호, 공기업의 공공 임대 및 공급, 생활 SOC 확장, 낮은 사업 타당성에 재투자됩니다. 토지 등 사업주로 구성된 노조가 사업 시행자가되어 개발 이익을 독점하는 기존의 유지 보수 사업과는 다르며, 공공이 민간 부문과 공동으로 추진 되더라도 민간 사업자는 민간 투자 비율 한도 및 수익률 (IRR) 한도에 의해 제한을받습니다. 제한된 수익 만 허용합니다. “
▶ 민간 건설 회사와 개발자는 어떤 역할을합니까?
“이번 조치에 따라 압도적 인 주택이 공급되는만큼 민간 건설사 및 시공 업체의 사업 기회가 확대 될 것임을 알 수있다. 특히 기존의 공공 주도 사업과는 달리 다양한 민간 참여 방안이 포함됐다. 특히 새로 도입 된 소규모 재개발 및 소규모 주택 정비 관리 구역은 저개발 도심 지역의 우수 입지 발굴을 통해 사업을 제안 할 수 있으며, 원칙적으로 민간 독립 사업을 추진하고있다. 따라서 향후 적극적인 민간 참여가 기대된다.
▶ 공공 주도형 개발 사업으로 강화되는 원주민 및 세입자 보호 대책은 무엇인가?
“향후 토지 소유자에게 새 아파트 공급권을 부여하여 정착을 유도 할 것입니다. 기존 자산으로 부담 할 새 아파트의 가격을 선납 한 후 정산 (양도세 비과세)하는 방식을 채택합니다. 개발 비용을 감당할 능력이없는 실제 거주자. 또한 다가구 및 다가구 임대료 반환 부담이 큰 집주인을 대상으로 공공 자영업 및 대출 지원 등 맞춤형 지원을 제공합니다.”
▶ 공공 임대 주택 공급이 후퇴 할 우려가있다
“이번 조치는 시장에서 내 집을 준비하고 싶은 소비자가 많다는 점을 감안할 때 공공 분양에 초점을 맞추고 있지만, 공공 임대 주택도 공공 주택과 혼합 될 예정이다. 추가 용적률을 통해 기존 가구수의 1.5 배 (재개발 불가) 1.3 배) 주택 증가 보장, 임대 주택 총 공급량은 기존 공급 방식에 비해 증가 할 것으로 예상된다. “
▶ 다양한 신규 사업의 도입으로 인해 개발이 어려울 까봐 두렵습니까?
“이번 법안을 통해 발표 된 신규 사업 구조는 모두 국토 부, 지방 자치 단체가 국민이 직접 추진하거나 예비 계획에 따라 민간 사업을 지원하도록 설계 한 것이므로 어려운 개발을 방지 할 수있다.”
▶ 신규 주택 공급 증가가 공기업 (LH · SH) 부채 증가 부담을 증가시키지 않을까?
“이 공급 모델에서는 프로젝트에 동의 한 사람들과 같은 토지 소유자가 현물을 미리 지불하고 새 아파트를 먼저 팔 권리를 보상 받으므로 토지 확보 비용은 토지 확보 비용보다 적을 것입니다. 다른 프로젝트. 이를 위해서는 초기 사업비가 필요하지만 판매 대금을 통해 보전 할 수있어 공기업의 부채 부담은 크지 않을 것”이라고 말했다.
▶ 도시 계획 권한은 지자체 관할이지만 서울시와 협력하는 방법
“이 대책에서 제안한 사업은 지방 자치 단체가 전체 사업에 참여할 수 있도록 설계되어 지방 자치 단체의 계획 당국이 충분히 보호 될 수 있도록했다. 서울시와 협력하여 대응책을 마련했으며, 계획이 발표 된 후 조기에 프로젝트 결과를 시각화하기 위해 서울시와 긴밀히 협력 할 것입니다. “
▶ 주택은 주로 수도권에 공급됩니다. 비 수도권 지역에 대한 특별 조치는 무엇입니까?
“수도권 주택 공급에 초점을 맞춘 조치다. 이는 서울과 수도권의 주택 공급 부족에 대한 우려로 인한 불안감 확산을 극복하기위한 것이다. 그러나 서울에서만 시행되고있는 다양한 주택 공급 계획은 또한 추후 발표 할 주택 신 계약 계획에서는 주택, 사회 복지, 혁신 공간, 일자리를 연결하는 다기능 임대 주택을 주로 비 수도권 지역에 공급할 예정”이라고 말했다.
안혜원 한경 닷컴 기자 [email protected]