공공 재건축 가구수 증가폭 설정… 개발 수익률 설정
은마, ‘칠’등 인기 복합 단지…“기부금 지급, 재 채용, 상각비 완화 필요”
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시는 공공 재건 성과를 달성하기 위해 시스템 수리를 시작했다. 공공 재건이 시장에 성공적으로 정착하기 위해 제도 개선 및 구체화 방안을 모색했다.
그러나 업계는 공공 재건 활성화를 위해서는 기부금 수금, 재건 초과 수익 상환, 판매 가격 상한제 등 ‘3 종 규제’중 어느 하나를 완화 할 필요가 있다고 지적했다.
 |
| [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 도심의 아파트 단지. 2020.09.11 [email protected] |
◆ 공공 재건 가구수 증가 범위 설정… 개발 수익률 설정
4 일 서울시와 부동산 업계에 따르면 지난달 30 일 서울시는 ‘홍보 강화 및 부동산 시장 안정을위한 재건축 사업 조사 용역’을 발표했다. 이번 서비스 발표는 공공 재건축에 따른 주택 가격 상승 상황을 최소화하고, 개발 이익을 회복하며, 공공 주택 공급 확대 방안을 모색하기위한 것입니다.
서울시가 추진하는 제도 개선은 크게 두 가지로 나뉜다. ▲ 공공 재건 조례 (서울 특별시 및 주거 환경 개선 조례) 개정 및 제도 개선 등 제도 개선 대책 마련 ▲ 시장 공약, 정부 주택 정책 개편 등
우선 공공 재건에 따라 증가 할 가구수 범위를 정할 계획이다. 예를 들어 공공 재건축으로 늘어난 가구수 범위는 기존 가구수의 1.6 ~ 2.4 배로 설정되어있다.
또한 공공 재건 개발 이익 수익률의 범위를 명시한다. 주택 성장 규모와 유지 보수 지역의 재정 상태를 고려합니다. 현재 조례는 용적률 증가율의 50 ~ 70 % 범위 내에서 개발 이익 수익률을 설정하는 것이다. 이 서비스를 통해 개발 수익의 적절한 비율을 계산하십시오.
공공 주택과 생활 사회 간접 자본 (SOC)과 같은 다양한 방법을 개발 수익을 반환하는 수단으로 검토 할 수 있습니다. 이 경우지가 (지가), 지역, 공영 주택 (임대, 분양)의 규모에 따라 적절한 임대료와 분양 비율을 도출한다.
공영 주택 (임대 주택, 분양 주택)의 구체적인 공급 방식 (공급 비율 포함)도 결정됩니다. 도시 계획위원회 분과위원회 (필요시)의 정비 구역 지정 · 변경, 정비 계획의 결정 · 변경에 대한 심의 기준도 검토 대상이다.
또한 사업 시행인가 관련 사항을 통합하여 심의 · 심의를위한 통합 심의 기준을 마련하고 있습니다. 여기에는 건축 심의, 경관 심의, 교육 환경 평가, 도시 / 군 관리 계획, 교통 영향 평가, 재난 영향 평가 및 환경 영향 평가가 포함됩니다. 또한 도시 및 주거 환경 개선법 시행령에서 지자체에 위탁 한 사항을 검토한다.
또한 공공 재건과 관련된 정부 주택 정책과 같은 실행 계획을 준비합니다. 사용 면적 확대, 층수 축소, 공공 재건축에 따른 개발 수익 회수 방식 및 비율에 대한 기존 시스템 및 상위 관련 계획을 조사 분석하는 것입니다. 또한 공공 재건축 대상지 현황, 주택 공급, 개발 수익 회복, 사업 타당성 분석, 각종 재건축 비 적용 등을 살펴 본다.
또한 공공 재건축에 참여하는 단지의 수를 늘리기 위해 관련 법규 등 시스템 개선 방안을 제시하고있다. 공공 재건축이 주변 부동산 시장에 미치는 영향을 최소화하기위한 조치도 수립되었습니다.
◆ 은마, ‘케일’등 인기 복합 단지…“기부금 지급, 재 채용, 할부 상각 완화 필요”
서울시는 지난달 15 일 국토 해양부가 공공 재건축 예비 자문을 신청 한 7 개 현장에 대한 분석 결과를 발표 한 지 약 2 주 만에이 서비스를 발표했다.
컨설팅에 참여한 7 개 단지는 다음과 같다. ▲ 서초구 잠원동 신반포 19 아파트 ▲ 중랑구 망우동 망우 1 지구 ▲ 광진구 중곡동 중곡 아파트 ▲ 신길 13 동 , 영등포구 신길동 ▲ 관악구 신림동 군영 아파트 ▲ 용산구 이촌동 강변 강서 아파트.
 |
| [서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 [email protected] |
사전 컨설팅 결과는 협동 조합이 심층 컨설팅을 통해 공공 재건 참여를 결정하기위한 기본 판단 자료로 사용됩니다. 노조가 사전 협의 결과를 받아들이지 않으면 공공 재건이 파괴됩니다.
그러나 공공 재건은 시장에서 잘 받아 들여지지 않았습니다. 이는 용적률 상승으로 공공 재건축이 수혜를 받더라도 기부금 등 각종 규제로 인해 일반 재건축보다 수익성이 낮아질 것이라는 우려 때문이다.
예를 들어, 공공 재건축으로 기부금 (임대 아파트)이 늘어날수록 기존 조합원의 토지 점유율이 감소하여 전체 노조 이익이 감소합니다. 또한 임대 아파트의 양만큼 총 가구수가 증가하면 총 공사비가 증가하고 공사 기간이 연장됩니다.
주거 환경도 이전보다 나빠졌습니다. 같은 지역의 아파트 가구 수를 두 배로 늘리려면 그에 따라 조경 면적을 줄여야합니다. 주민이 늘어남에 따라 지하 주차장과 커뮤니티 시설을 더 많이 건설해야합니다. 기존 회원의 경우 인구 밀도 증가로 인해 주택의 질이 떨어집니다.
주거의 쾌적 성을 위해 조경 면적과 건폐율 (건물 면적 대비 대지비)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 늘려야한다. 이 경우 공사비가 상승하고 공사 기간이 연장되는 문제가있다.
증가 된 공사비를 충당하기 위해서는 일반 판매 가격이 높아야하지만 그것조차 쉽지 않다. 사유 택지 분양가 한도 (분할 제)로 인해 일반 분양가를 높게받을 수 없기 때문이다. 또한 임대 아파트가 많을 경우 고급 이미지를 단지에 적용 할 수 없기 때문에 높은 분양가를 설정하기 어렵다.
또한 재건축 초과 수익 환급 제 (반품)로 재건축 수익의 최대 50 %까지 세금을 납부해야한다는 점을 감안하면 부담이다. 그렇기 때문에 ‘공공 재건’에 참여할 인센티브가 없을수록 사업장 입지가 좋습니다.
이에 서울시 강남구 대치동 은마 아파트 공공 재건축 예비 컨설팅을받지 않기로 결정했다. 은마 아파트를 공공 재건축 방식으로 재건축하면 1 인당 11 억원의 손실이 발생하기 때문이다.
강남 지역에서 유일하게 공공 재건축 예비 컨설팅을 신청 한 신반포 19 호차도 공공 재건축에 참여할 가능성이 낮다고한다. 회원들은 임대 주택 비율 상승에 불만족하고있다.
 |
| [서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 [email protected] |
공공 재건 기여율은 최대 70 %입니다. 예를 들어 원 용적률이 250 %이고 회원이 분양하여 일반 분양 용으로 분양하는 1,000 호의 단지가 공공 재건축에 참여하면 용적률 500 %가 적용되고 가구수는 100 가구 증가한다. ,이 중 700 가구까지 기부해야합니다. 절반은 임대 주택입니다.
신반포 19 번가는 공공 재건축에서 제안한 용적률 400 %로 기존보다 130 % 증가했다. 단지는 242 가구로 규모가 크지 않지만 구성원 단독으로 공공 재건축을 한 경우에 비해 임대 주택은 30 ~ 40 가구로 늘어났다.
김성진 제 19 대 신반포 재건축 협회장은 “공공 재건 사전 컨설팅에 타당성 검토를했는데 임대 주택 비율이 높거나 재 반품이 많아 부정적인 여론이 높다”고 말했다. 더 높은.”
전문가들은 공공 재건 활용을 늘리기 위해서는 기부, 재 초대, 분단 제도의 ‘3 가지 규제’중 하나를 완화해야한다고 지적했다.
한국 건설 정책 연구원 이은형 선임 연구원은“아파트 ‘고급’이미지를 홍보 해 여의도, 반포, 강남 등 인기 기업의 분양가를 높이는 것이 유리하다. . 재건에 활력을 불어 넣기 위해서는 구성원의 요구 사항을 시스템에 반영 할 필요가 있습니다. “