서울시 4 년 아파트 가격 84 % 상승 … 천만 학습 AI 분석

서울대 환경 대학원 공유 시티 랩 연구팀의 분석 결과 서울 아파트 가격은 2017 년 문재인 정부 출범 이후 지난 4 년 동안 83.9 % 상승했다.

서울 대학교 공유 도시 연구소 1,000 만 실거래 분석
가격 인상률, 정부 발표보다 5 배 이상
물가 지수는 면적, 건물, 층과 같은 질적 차이도 반영해야합니다.

김경민 환경 대학원 연구팀이 22 일 중앙 일보에 제공 한 ‘아파트 실거래 가격 지수’는 2006 년부터 지난 2006 년까지 전국 1 천만 건 이상의 실제 아파트 거래에 대해 쾌락 적 주택 가격 결정 모델을 사용했다. 11 월 국토 교통부 발표이를 바탕으로 분석 한 결과이다. 이 연구팀은 인공 지능 인공 신경망 (딥 러닝) 기술을 적용 해 가격 지수를 분석하고 활용하고있다.

아파트 가격 지수 비교.  그래픽 = 김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

아파트 가격 지수 비교. 그래픽 = 김영옥 기자 [email protected]

이 자료에 따르면 서울의 아파트 가격은 2006 년 이후 173.1 %, 문 대통령 취임 이후 2017 년 5 월 83.9 % 상승했다. 문재인 정부가 공개 한 아파트 가격 인상률과 5 배 이상 차이가 난 수치 다.

국토 교통부 산하 한국 부동산 진흥원은 매월 두 가지 유형의 아파트 가격 지수를 발표한다. 국토 교통부의 실거래 가격 데이터를 기반으로 분석 한 샘플 조사 방법과 실거래 가격 지수로 생성 한 거래 가격 지수입니다.

한국 부동산 진흥원에 따르면 문재인 정부 출범 이후 지난해 11 월까지 거래 물가 지수는 16.6 %, 실거래 지수는 64.9 % 상승했다. 김현미 전 국토 교통 부장관은 지난해 7 월 “(문재인 정부를 위해) 서울의 집값은 11 %, 아파트 값은 14 % 올랐다”고 말했다. KB 부동산이 발표 한 국민 은행 아파트 가격 지수는 같은 기간 29.6 % 상승했다.

문재인 행정부 서울 아파트 증가율 그래픽 = 김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

문재인 행정부 서울 아파트 증가율 그래픽 = 김주원 기자 [email protected]

수도권 별 문재인 행정 아파트 가격 인상률.  그래픽 = 차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

수도권 별 문재인 행정 아파트 가격 인상률. 그래픽 = 차준홍 기자 [email protected]

기관별로 발표 한 물가 지수별로 분석 결과가 다른 이유는 적용된 통계 모델이 다르기 때문이다. 지수 변동이 거의없는 KB 부동산 지수와 부동산 중개업자의 분양가 지수는 측량사 (공인 중개인 등)의 조사 가격 (매도 가격)을 기준으로 샘플 하우스의 변동을 비교하여 가격 추정이 가능하다. 실제 거래가 발생하지 않는 경우.

지난해 현재 한국 부동산 진흥원이 아파트 월간 가격 지수를 산정 한 표본 주택은 주당 17,190 세대, 주당 9,400 세대 다. KB 부동산 표본수는 월 35,000 가구, 주당 31,000 가구이다. 이것이 두 지수 사이에 차이가있는 이유입니다. 부동산 중개업자 판매 가격 지수는“집값 상승을 감당하기 위해 의도적으로 인하하여 발표 한 것인가”라는 논란이 이어졌고, 부동산 중개업자는“주간 조사의 경우 아파트 샘플 수는 3 만 2000 가구 다. 한 달에 3 만 5000 가구를 늘릴 계획이다.

그러나 김경민 교수는 “표본 수를 늘려서 해결해야 할 문제가 아니다. 조사 가격에 기반한 지수는 실제 가격 변동 분석에 적합하지 않다”고 말했다. 회사의 가격 변동보다 덜 민감합니다.

이전 정부의 아파트 가격 인상률.  그래픽 = 차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

이전 정부의 아파트 가격 인상률. 그래픽 = 차준홍 기자 [email protected]

부동산 중개업자의 실거래 지수는 지수 산정 기간 중 실거래 신고가 2 회 이상 발생한 동일 주택의 가격 변동률과 거래량을 기준으로 산정된다. 상대적으로 적은 데이터로 측정 할 수 있으며 실제 거래 데이터를 사용하기 때문에 가격 변동에 민감하게 반응합니다. 그러나이 분석 방법은 아파트의 면적, 건물, 층 등의 질적 차이를 반영하는 데에도 한계가 있습니다. 김 교수는 또 “정기적으로 공개되는 아파트 가격 지수 중 부동산 중개업자의 실거래 가격 지수가 비교적 정확하다”고 말했다.

반면 서울대 연구팀의 물가 지수는 다른 분야에서 널리 사용되는 쾌락 적 가격 모델을 기반으로한다. hedonic 모델은 위치, 층수, 크기 및 방향을 고려하여 아파트의 실제 가치를 계산합니다. 서울 대학교 연구팀은 샘플 (샘플)이 아닌 모든 아파트의 실제 거래를 철저히 분석하고 질적 변화를 반영하여 지수의 정확성을 높였다.

미국의 ‘Standard & Poor Home Price Index’계산에 사용 된 방법으로이 지수를 만든 Yale University의 교수 인 Case Schiller는 2013 년에 노벨 경제학 상을 수상했습니다. 쾌락 모델이 인정되었습니다. 그 정확성 때문에 부동산뿐만 아니라 가격 분석 연구에서도 널리 사용되고 있지만, 정부는이를 ​​부동산 가격 지수 산정에 적용하지 않고있다.

김경민 서울 대학교 환경 대학원 교수

김경민 서울 대학교 환경 대학원 교수

김경민 교수는 “정부가 승인 한 정확한 주택 가격 지수가 필요하다”고 강조했다. 김 교수는 하버드 대학원에서 도시 계획과 부동산을 전공했으며 현재 서울 대학교 공유 도시 연구소를 이끌고있는 부동산 전문가이다.

김 교수는 “현실을 제대로 반영한 물가 지수가 나오면이를 바탕으로 다양한 분석을 할 수있다. 예를 들어 주택 가격 지수와 연계 된 금융 파생 상품을 만들 수 있고, 부동산 빅 데이터를 활용 한 프로텍 산업도 김 교수 연구팀은 인공 신경망을 이용하여 아파트 가격 지수를 분석하여 개별 아파트의 가치를 평가하는 모델도 만들었다. 특정 지역의 특정 아파트 단지에 대한 적정 가격은 다음과 같을 수있다. AI 분석을 통해 계산됩니다.

김원 기자 [email protected]


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