공공 재건축 컨설팅을받은 제 19 차 신반포가 위치한 서울 서초구 잠원동 일대는 재건축이 활발한 곳이다. 일부는 재건축을 마치고 시가 3.3m2 당 1 억원에 육박하는 고급 아파트로 변신했다. 사진은 신반포 19 번가 근처 신반포 5 번가에서 재건축 된 아크로 리버뷰 신반포입니다.
“나는 좋은 아파트보다 아파트 이미지의 하락이 더 우려되어 1 억에서 2 억으로 몫을 줄였습니다.”
[안장원의 부동산노트]
공공 재건축 컨설팅 강남 신반포 19 번가, 용산 강변 · 강서
김성진 사장, 박영준 사장 인터뷰
서울 강남에서 유일하게 공공 재건 컨설팅 서비스를 제공하는 서초구 잠원동 신반포 19 대 김성진 협동 조합장의 성명이다. 그는“수령 의향으로 상담을 신청했지만 주민들이 공공 재건축을 선호 할 것 같지 않다”고 말했다.
15 일 공공 정비 사업 통합 지원 센터는 7 개 단지의 공공 재건축 사전 컨설팅 자료를 공개하고 단지별로 설명회를 가졌다. 기존 방식에 비해 주택 수는 19 % 증가하고 회원 기여금은 37 % 감소 할 것으로 예상된다. 공공 재건축은 ‘일석 2 조’효과로 사업비 부담을 줄이고 주택 공급을 늘린다. 통합 지원 센터에서 제시 한 자료는 ‘공공재 건의 매력’으로 표현됐다.
용산 Esi와 상담을받은 김성진 협동 조합 사장과 강변 이촌동 사장, 박영진 강서에게 얼마나 매력적인 지 물었다.
우선 제 19 대 신반포는 1982 년 완공 된 242 세대입니다. 2015 년 부흥 추진위원회가 구성되었고 2016 년에는 협회가 설립되었습니다.
- 현재 재건축 가능 용적률 (총 대지 면적 대비 프로젝트 부지의 비율)은 300 %입니다. 공공 재건으로 얼마나 올릴 수 있습니까?
“현재 사용 면적을 3 종 주거 지역에서 준 주거 지역으로 변경하면 용적률을 500 %까지 높일 수 있지만 컨설팅 내용은 405 %까지 가능하다는 것”이라고 말했다.
- 500 %까지 허용하겠다는 정부 발표와 다르지 않나요?
“서울시 계획에 따른 최대 층수, 건물 간 거리 등 건축 규정을 적용 해 가장 많이 지을 수있는 용적률이라고 들었다”고 말했다.
- 용적률을 높이기 위해서는 건축 규정을 해제해야합니다.
“현재 층수 등 규제로 용적률을 높이고 주택 수를 늘리는 데 한계가 있습니다. 층수 제한을 해제하면 녹지 공간을 많이 활용하여 쾌적하게 꾸밀 수있다. 보기와보기가 더 좋아집니다. 주민들은 용적률보다 층수를 줄이는 것을 선호합니다.”
- 공공 재건으로 인해 몫이 줄어들 것입니다.
“노조원 1 인당 약 1,000 ~ 2,000 억원 감소 할 것으로 예상된다. 그러나 주민들은 기여금을 줄이기보다는 ‘럭셔리와 럭셔리’아파트를 짓고 싶어한다. 마천루는 그러한 아파트에 필요한 조건 중 하나입니다. 모든 주민들이 기부금 감소로 혜택을받는 것은 아닙니다. 재건축 초과 수익 반환 제도로 인해 매출 증가분의 절반 정도를 재건축 비로 지불해야한다. 실제 수익은 많지 않습니다.”
신반포 19 번가
- 임대 주택에 대한 반응은?
“기존의 방식으로 재건축하면 임대 주택은 33 채이지만 공공 재건축으로 23 채가 늘어난다. 임대 주택 수가 많을수록 임대 주택과 판매 주택 거주자 간의 갈등 가능성이 커집니다. 주민들은 이미지 저하에 대해 더 우려하고 있습니다. 재건축을 통해 멋진 집을 짓고 자산 가치를 높이고 싶지만 공공 재건축이 저렴하고 임대 주택이 많은 ‘서민 아파트’이미지를 줄까 궁금하다. 사업이 아무리 좋아도 이미지가 떨어지면 손실이됩니다.”
- 대중은 용적률 증가에 따른 개발 이익을 상환해서는 안된다.
“공익 기부를 늘려야하는데 방법이 문제입니다. 주택 공급을 늘리기위한 공공 재건의 열쇠가 아닙니까? 일반인이 기증 한 주택은 임대 주택이 아닌 공공 매매가 가능합니다. 공개 판매 수익금은 다른 임대 주택을 확보하는 데 사용됩니다.”
- 공공 재건에 대한 큰 불신이 있습니까?
“정부의 재건 정책은 신뢰를 잃었습니다. 정책의 연속성이 없기 때문입니다. 정책은 정권과 시장 상황에 따라 변경됩니다. 용적률 대폭 상승을 포함한 공공 재건축도 주택 공급 확대가 시급 해 공개됐다. 이것도 어떻게해야할지 모르겠습니다. 그 결과 주민들도 관심보다는 정부 정책을 지켜보고 싶은 마음이 강하다”고 말했다.
(신반포 19 번가는 공공재 건의 대안으로 인근 신반포 25 번가와 통합 재건축을 검토하고있다.)
용산 강변과 강서 무휴
용산 강변과 강서의 상황은 달랐다. 강변-강서 박영준 사장은 “현재 방식으로는 사실상 재건이 불가능 해 돌파구를 찾고 싶었 기 때문에 신청했다”고 말했다.
이 단지 (184 세대)는 50 년 전인 1971 년에 지어졌습니다. 협회는 1992 년 4 월에 설립되었지만 30 년 동안 사업이 진행되지 않았습니다.
기존 재건축으로 집을 짓거나 늘릴 여지가 없기 때문이다. 현재 용적률은 296 %입니다. 기존 재건축 공법으로 지을 수있는 용적률 한도는 300 %입니다. 강변과 강서가 용산에서 용적률이 약 300 % 인 유일한 단지는 아니다. 용산 아파트가 강남보다 오래 지어졌지만 재건축이 활발하지 않은 이유 다.
용산구 청 관계자는“가구나 면적을 늘리지 않고 전체 사업비를 자비로 재건해야하기 때문에 실질적인 이익은 없다”고 말했다.
박 대통령은 “공공 재건축이 용적률을 높일 수 있다는 점에 관심이 있었다”고 말했다. 컨설팅 결과 용적률을 500 %까지 높일 수있는 것으로 나타났다. 건물 크기는 67 % 증가하고 기존 건물의 약 절반에 해당하는 85 세대가 더 건설됩니다. 임대를 통해 약 절반 정도를 일반인에게 기부하더라도 약 40 가구 분양 수입으로 사업비 부담을 줄일 수 있습니다.
박 대통령은“당장 공공 재건축을 할 것인지 결정하기가 어려우며 서울에서 수립되고있는 주요 재건축 계획 (지구 단위 계획)을 봐야한다”고 말했다. 안장원 기자 [email protected]