[안장원의 부동산노트] 아파트 시가 34 억, 분양가 17 억 … 재건축 분양가의 두 얼굴

사전 판매 가격 17 억, 시장 마진 (로또) 17 억. 지난 3 월 서울 강남에서 분양 될 74㎡ (30 평) 전용 아파트 다. 분양가는 서울 평균 아파트 가격의 2 배 수준으로 주변 시장 가격의 절반 수준이다.

2019 년 11 월 당시 국토 교통부 장관은 주택 시장 안정화를위한 마지막 퍼즐로 도시 분양가 규제를 도입했다. 재건축, 재개발 사업 등 민영 택지의 분양가 상한선을 말하며지가와 시공비 이하로 가격을 제한한다.

주택 시장에 대한 관심으로 떠오르는 유예 기간을 거쳐 올해부터 본격적으로 민간 주택 용지 천정 제도가 적용되기 시작했다. 정부는 분양가가 기존 로또 분양보다 낮을 것으로 예상하고 있으며, 올해 강남에 상한 단지가 쏟아 질 예정이기 때문이다. 그러나 주요 단지의 첫 상한선 분양가가 예상보다 높게 나오면서 확률이 엇갈린다.

업계에 따르면 올해 강남 4 지구 (강남, 서초, 송파, 강동구)에 분양 할 예정인 주요 재건축 아파트는 8 개 단지에 9,000 세대 (총 2 만 7000 세대)에 이른다. 재건축 판매량 사상 최대 규모입니다.

첫 번째 주자는 래미안 원 베일리로 서초구 반포동 경남에 신반포 제 3 채플을 재건하고있다. 8 일 서초구 청으로부터 분양 가격 심의위원회에서 정한 분양가 3.3㎡ 당 5,669 만원의 통지를 받았습니다. 전용 판매가 74m2는 약 17 억원이다.

래미안 원 베일리의 분양가가 결정된 이후 정부의 분양가 통제 정책에 허점이 있다는 지적이 나온다. 2017 년부터 분양 보 증권을 가진 주택 도시 보증 공사 (HUG)를 통해 2017 년부터 분양 가격을 제한하고 있으며, 사유 택지 상한선을 도입하여이를 낮추었습니다. HUG보다 사전 판매 가격이 더 상승했기 때문입니다. 래미안 원 베일리가 허그가 승인 한 분양가는 3.3㎡ 당 4,892 만원이었다.

상한선 분양가가 급등한 것은 일반 지의 공시지가가 상승했기 때문이다. 상한제도는 표준지의 공시지가를 기준으로지가를 감정 액으로 사용한다. 래미안 원 베일리 인근 표준 부지 반포동 반포 자이 공시지가는 지난해 (2130 만원)에서 올해 2450 만원으로 15 % 올랐다. 고시 된지가 상승 만 분양가 3.3㎡ 당 600 만원의 요인이다. 지가 상승에 따라 상한 분양가가 상승하지만, 전년과 같은 위치에있어 HUG가 허용하는 분양가가 상한선을 넘어 섰다.

올해 표준지 공시지가를 기준으로 서울시 민영 택지 상한선 18 구 분양가를 산정 한 결과 3.3 평방 미터당 3100 만원으로 추산됐다. 서울의 평균 HUG 규제 가격은 3.3㎡ 당 2,720 만원이 넘는다. 김덕례 주택 산업 연구원 주택 정책 연구실 장은“현 정부도 부동산 가격 급등 여파로 토지 가격을 인상했다”고 말했다.

상한 분양 가격이 상승함에 따라 조합은 반색입니다. 분양 소득이 증가하여 프로젝트 비용 부담이 적기 때문이다. 래미안 원 베일리의 분양 가격이 HUG에서 3.3㎡ 당 777 만원 상승하면 매출액이 430 억원 증가 해 회원들의 기여도가 감소한다.

상한선으로 부진했던 재건축 사업이 가속화 될 전망이다. 강동구 둔촌동 둔촌 주공은 1 만 2000 세대 이상으로 지어진 분양이 재개 될 전망이다. 이 단지는 1 년 전인 2019 년 12 월에 착공 한 후에도 HUG와의 줄다리기로 인해 지연되었습니다. 협회는 3.3m² 당 3550 만원을 요청했지만 HUG가 제안한 분양가는 3.3m² 당 2900 만원이었다. J & K 도시 개발 백준 대표는“재건축뿐만 아니라 재개발 협동 조합도 낮은 판매 가격으로 인해 영업 실적이 저하 될 것이라 우려했지만 래미안 원 베일리의 판매 가격이 예상보다 높다”고 말했다.

사전 판매 소비자의 경우 임계 값이 거꾸로되어 있습니다. 분양가가 3.3 평방 미터당 3 천만원을 초과하면 30 평 분양가가 중도 대출 한도 인 9 억원을 초과한다. 중간 지불은 일반적으로 사전 판매 가격의 40 %이므로 계약금을 포함한 사전 판매 가격의 60 %는 본인이 준비해야합니다.

고한도 단지는 재판매에 대한 긴 제한이 있으며 거주 요건이 적용됩니다. 판매가가 주변 시세의 80 % 미만일 경우 재판매 기간은 10 년이며 입주 후 3 년을 살아야합니다.이 잡지의 상한선 판매가와 국민 은행의 해당 시장 가격은 18 개 분양 가격 중 10 개가 시장 가격의 80 % 미만이었다. 래미안 원 베일리의 재판매 한도는 10 년입니다. HUG 규정에서는 3 년이었습니다.

그러나 그것을 감당할 수있는 노숙자 현금 부자에게 복권입니다. 정부가 공개 한 래미안 원 베일리 주변 시장 가격은 3.3 평방 미터당 9,400 만 ~ 1 억 2000 만원이다. 3.3 평방 미터당 1 억 2 천만원짜리 아파트에 비해 래미안 원 베일리는 74 평방 미터가 약 17 억원 저렴하다. 미드미 네트웍스 이월 무 대표는 “인기 지역에서는 가격 제한이 높을수록 시세보다 훨씬 저렴 해 로또에 대한 열광이 지속될 것”이라고 말했다.

정부가 복권 시장의 이익을 회수할지 여부는 변수 다. 로또 판매로 인한 과도한 수요와 시장 왜곡 등 문제에 대한 비판이 많았고, 변창흠 국토 교통 부장관도 로또 판매에 대해 비판적이었다. 건국대 부동산학과 이현석 교수는 “저렴한 수익을받는 사람보다는 주거 복지 등 시중의 이익을 국민에게 활용하는 것이 더 바람직하다”고 말했다. 사전 판매 가격 “이라고 말했다.

안장원 수석 부동산 기자