공공 재개발로 밝혀진 빌라 시장 … 마포 점유율 800 가구 주택 경제

정부는 최근 서울 도심의 주택 공급을 확대하기 위해 공공 재개발 후보 8 명을 선정하면서 공공 재개발 프로젝트가 가속화되고 있습니다. 그러나 공공 재개발 프로젝트에 대한 기대감이 빌라 시장에 투기를 불러 일으키고 있다는 지적이다. 가격이 급등하면서 건축 허가를 통해 빌라를 짓는 ‘분할’이 증가하고 있습니다. 주택 시장의 과열 속에서 공급 지연 조치의 부작용이 확산되고있다.

마포 1 년 850 개 신축 빌라 증설

19 일 마포구 청 정보 공개 자료를 철저히 조사한 결과, 지난해 3 대 재개발 지역에서 건축 허가를받은 빌라 등 신축 다가구 주택이 집계됐다. 4 ~ 5 층 빌라에 허가 당 약 10 세대가 지어진다는 점을 감안하면 850 세대가 늘어난 것이다.

염리동 488-14 (구 염리 5 지구)의 건축 허가는 34 건으로 가장 많았다. 새 아파트의 크기 등 재개발에 대한 스케치가없는 상태에서 예비 회원 수는 이미 340 명 증가했습니다. 인근 염리동 (구 염리 4 지구) 81 개 근처에 26 개의 새 빌라가 승인되었습니다. 이 지역은 이전에 아현 신도시와 연계되어 재개발 과정에서 유지 보수 지역에서 제거되었습니다. 주민들이 다시 재개발을 추진하면서 지난해 예비 타당성 검토 심의를 통과했다.

지하철 2 호선 신촌역과 이화 대역 사이에 위치한 노고산동 12-204 지역은 25 건의 건축 허가를 받고있다. 예전에는 단독 주택 재건축 구역으로 지정됐지만, 공개 된 후 주민들은 재개발을 다시 추진하고있다. 최근에는 개발 활동을 제한하기위한 공공 검사가 진행되고 있습니다. 개발 활동 허가 제한은 무분별하게 신규 주택 증가를 막기위한 조치이다. 일반적으로 구역 지정 2 ~ 3 년 전에 수행되며 재개발을위한 예비 절차로 간주됩니다. 근처의 A 공인 관계자는 “작년에 ​​시청이 전혀 건축 허가를받지 못했다”며 “2019 년부터 야금 분야에서 증가하고있는 신축 빌라를 합치면 규모가 더 커질 것”이라고 설명했다. . ” 또 다른 중개 관계자는 “재개발이 기대되는 용산구, 성북구 등 다른 지역에서도 상황이 다르지 않다”고 말했다.

재개발이 가시화되면서 빌라 가격이 상승하고 있습니다. 노고산동에 15 평방 미터 정도의 지분을 가진 신축 투룸 빌라의 가격이 지난해 4 억 원에서 5 억 5 천만 원으로 최근 올랐다. 이것은 그들이 곧 새로운 아파트 입주를받을 수있을 것이라는 기대 때문입니다. 지난해 국민 은행이 집계 한 서울 다가구 주택 분양가 변동률은 8.18 %로 2007 년 (8.87 %) 이후 가장 높았다.

가격 강세 속에서도 거래가 증가했습니다. 지난해 서울의 연속 주택 거래 건수는 56,323 건으로 4 년 만에 가장 많았다. 최근에는 일반적인 빌라 공급 방식 인 분양 후 분양 방식이 아닌 분양 분양도 늘었다. 건축 허가를받은 후 삽없이 거래됩니다. 염리동 B 공인 관계자는“사업이 진행됨에 따라 가격이 상승함에 따라 점유권 선취에 대한 수요가 증가하고있다”고 설명했다. “건물 소유주가 자금을 조달하는 것도 유리합니다.”

◆“기름에 불이 붙으면 부풀어”

단독 주택을 해체하고 빌라를 짓는 것은 재개발 사업의 목표 수를 늘리기 위해 분담 (분할 신축)하는 대표적인 방법입니다. 빌라를 짓고 여러 가구로 나누면 임대 권이 늘어날수록 수익이 늘어납니다. 2000 년대 중후반에 뉴타운 프로젝트가 본격화되었을 때에도이 기술이 널리 퍼졌습니다. 그러나 회원 수가 증가하고 일반 분양 단위 수가 감소함에 따라 사업 타당성이 감소합니다. 또한 재개발 프로젝트의 필수 요구 사항 인 노후화를 낮 춥니 다.

일선 증권사들은 공공 재개발의 도입이 10 년 만에 다시 주식 분할을 촉발했다고 믿고있다. 업계는 정부와 서울시가 재개발을 더 이상 억제하지 않겠다는 신호를 보낸 것으로 알고있다. 대흥동 C 공인 관계자는“2 ~ 3 년 전과 비교하면 재개발 사업이 다소 장려된다”고 말했다. “근처의 신축 아파트 가격 인상도 주민들의 참여를 유도합니다.”

공공 재개발 사업지로 선정되면 용적률 상승 등의 혜택으로 가구수를 늘릴 수있다. 지분을 분할함으로써 비즈니스 타당성을 향상시킬 수 있습니다. 그러나 구 염리 4 · 5 지구와 노고산동 일대는 공공 재개발 사업도 신청할 수 없었다. 대상 지역으로 선정되면 ‘주식 분할 금지 일’인 권리 산정 일이 앞당겨졌다. 일반 재개발 구역의 권리 산정 일은 구역 지정시 공지 되나, 취소되거나 신규 구역이 공공 재개발 구역을 추진하는 경우 사업 공모 일인 지난해 9 월 12 일로 소급된다. 즉, 이날 이후 새 빌라를 구입하는 사람들은 새 아파트를받을 수 없으며 현금을 지불하게됩니다. 대량 청산으로 인한 갈등을 방지하기 위해서는 공공 재개발을 포기해야합니다.

전문가들은 시장이 뒤늦은 상황에서 재개발을 통한 주택 공급 확대를 모색함에 따라 주식 분할 등 부작용이 불가피하게 재현되고 있다고 지적한다. “나올 기회가있을 것”이라고 그는 말했다. “사업이 망가진 곳이 있으면 피해는 그대로 주민들에게 돌려 준다.”

전형진 기자 [email protected]

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