<닻 올린 공공재개발 순항할까>
쇼핑과 새로운 빌라 소유자는 여전히 반대
용적률이 법정 상한선 인 120 %까지 올라갔습니다.
공공 임대 량 증가로 수익성 논란
전문가 “규제 완화 등의 지원을 받아야합니다.”
뷰어
정부가 서울시 동작구 흑석 2 지구 등 공공 재개발 후보 8 명을 선발하자 노조는 환영을 표했다. 사업 타당성 부족과 주민 갈등으로 10 년 넘게 표류 해 왔기 때문에 이번에는 사업 속도가 빨라질 것으로 예상되기 때문이다. 그러나 시장과 전문가들은 공급 확대가 좋다고 조언하지만 아직 극복해야 할 산이 많지 않다.
우선 임대 주택 기부금 지급과 주민 갈등이 여전히 걸림돌 인 것으로 평가된다. 사업을 진행하기 위해서는 토지 등 소유자의 2/3 이상이 동의를 받아야합니다. 후보로 지정된 장소의 쇼핑 센터와 새 빌라와 같은 많은 토지 소유자는 이미 반대하고 있습니다. 또한 후보지 선정 결과 공공 재개발은 주로 소규모 단지를 중심으로 불가피하게 진행되는 것으로 나타났다. 경인 여자 대학교 서진형 (한국 부동산 협회 회장) 교수는“이번에 공개 한 사업장을 보면 대부분 200 ~ 300 세대 규모의 소규모 복합 단지이거나 작은 사이트 크기. ” 존재하기 어려운 곳입니다. 한 전문가는 “공공 재개발이 전체 유지 보수 프로젝트를 대체 할 수는 없다”며 “민간 프로젝트도 규제 완화를 통해 수행 될 수 있도록해야한다”고 말했다.
◇ 재개발 협회,“사업 타당성 확대의 길 열림”= 정부와 서울시가 15 일, 영등포구 양평 13/14 동작구 흑석 2 일 공공 재개발 첫 시범 사업 후보로 선정 , 동대문구 용두 1-6, 신설 1 개, 종로구 관악구 봉천 13, 종로구 신문로 13 강북구 강북구 2-12, 강북 5 지구 등 8 개소를 선정했다. 지난해 개최 된 공모전에는 총 70 명이 지원했으며, 도시 재생 지역 등 10 개를 제외하고 이미 정비 계획이 마련돼 검토 · 검토가 용이 한 기존 정비 지역 12 개를 검토해 최종 8 개를 선정했다.
이들 8 개 모두 역 주변에 위치한 기존 유지 보수 구역이지만 사업 타당성 부족과 주민들 간의 갈등으로 인해 10 년 넘게 프로젝트가 정체되어 있습니다. 영등포구 양평 13 지구의 경우 2010 년 협회 설립 및 사업 승인이 완료 되었으나 미분양 우려로 사업이 중단되었고 주민과 상황과의 갈등이 있었다. 부진했다. 강북구 강북 5 지구 역시 쇼핑몰 소유주들이 재개발에 반대하고 주민 동의율이 50 %를 넘지 않는 등 오랜 시간 표류 상태이다.
정부는 한국 토지 주택 공사 (LH)와 서울 주택 도시 공사 (SH)의 참여를 통해 사업 추진의 장애를 해소하고 양질의 주택을 제공 할 계획이다. 이를 위해 용적률을 법정 상한선의 120 %까지 허용하고 분양가 한도 적용을 배제하기로 결정했다. 또한 총 사업비와 이전비의 50 %를 저금리로 충당하였으며, 각종 인허가 절차도 간소화하기로 결정하였습니다. 그러나 용적률 증가에 비례하여 공공 임대 주택의 20 ~ 50 %를 건립하여 기증해야한다. 이는 증가 된 용적률의 50 % 이상을 공공 임대에 기부해야하는 기존 재개발보다 덜 심각합니다. 또한 투기 력의 유입을 막기 위해 유지 관리 구역 전체를 토지 거래 허가 구역으로 지정 하였다.
뷰어
◇ 주인에 대한 반대는 여전히 … 그래도 ‘산 너머의 산’=이 지역의 많은 회원들이 환영하고있다. 노후된 주거 지역 등 저개발 지역의 개선이 가능할 것으로 기대된다. 그러나 일부 지역에서는 갈등이 해결되지 않았습니다. 강북 5 지구는 노후 집과 상가가 혼재하고있어 상가의 반발이 강하다. 그들은 현재의 임대 수입이 개발을 통해 얻을 수있는 미래 가치보다 더 절실하다고 주장합니다. 한 쇼핑몰 소유주는“몰 소유주들이 반대해 전체 동의율이 30 ~ 40 %에 불과하다”며“적절한 보상이 제공되지 않으면 개발 승인이 어렵다”고 말했다. 이 지역의 새 빌라 소유주도 동의하지 않습니다.
공공 재건에 비해 공공 임대 기부금 수용에 대한 반발이 많지 않으나, 이는 장애물 중 하나로 평가되고있다. 이는 임대 주택 물동량 증가가 사업 타당성을 떨어 뜨리고 미래 가치를 떨어 뜨릴 수 있다는 우려 때문이다. 노조 관계자는“용적률을 높이는 대가로 공공 임대 기부금을받는 조항이 들어간만큼 사업성 측면에서 반대 할 이유가 없다. 그러나 공공 임대료를 용적률 증가분의 50 %까지 적용하면 더 크게 성장할 수 있다고 생각한다”고 말했다.
도시 규제도 문제로 지적된다. 흑석 2 지구에 용적률 인상이 적용 되더라도 고도 제한으로 용적률 혜택은 반으로 줄어든다. 이에 대해 흑석 2 지구 사장은“원래이 지역은 35 층으로 141m로 고시됐다. 용적률을 높이면 바닥 높이 제한을 완화해야한다”고 말했다. 전문가들은 공공 재개발과 관련된 세부 조건이 확인되지 않아 다양한 장애가 있다고 생각합니다. 서 교수는“토지주를위한 경제적 보상 계획은 잠재적 인 갈등 요인”이라고 지적했다. “부진했던 주민 동의율을 획기적으로 높이려는 계획이 뒷받침 될 때에 만 프로젝트 속도가 빨라질 것입니다.” 권 대중 명지대 학교 부동산학과 교수도“용적률 확대로 사업 타당성이 개선됐지만 요금 등 갈 길이 멀다. 토지 소유자에 대한 기부 및 보상. / 강동효 · 권혁준 기자 [email protected]
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >