서울 서초구 반포동 신반포 3 호, 경남 상한제의 분양이 주택 도시 보증 공단보다 훨씬 높기 때문에 서울 강동구 둔촌 주공 분양은 가속 될 것으로 예상됩니다. 2019 년 12 월 착공 한 이후에도 1 만 2 천 가구로 재건축 할 예정이지만 분양가 문제로 분양이 지연되고있다. 사진은 기존 아파트가 철거 된 사업장입니다.
제 3 신도시 등 정부의 대규모 주택 공급 확대는 높은 분양가로 비상 사태를 일으켰다. 하락할 것으로 예상되는 사유 택지 분양 상한가 인상은 정부 분양가 정책에 구멍을 뚫고 공급 확대를 억제 할 수있다. 주택 공급 확대를위한 세 가지 원칙 중 현 정부는 세 가지 원칙 중“다 ”(제 3 신도시 등)와“빠른 ”(사전 예약)에만 주목하는 것으로 보인다. 이번 ‘유료 주택’도입으로 분양가의 인하가 주택 공급 확대에 문제가 될 전망이다.
[안장원의 부동산노트]
② 분양가 인하 및 주택 공급 확대
HUG 판매 가격이 상한선보다 낮음
용적률을 높이면 분양가가 낮아지고 주택 수는 늘어납니다.
로또 가입 과열 대책 악화
HUG 판매가 실현
서초구 반포동 차 신동아 3 차와 경남 상한 판매 가격 (3.3㎡ 당 5,669 만원)이 주택 도시 보증 공단 (HUG) 자본화 전 가격보다 높은 이유 판매 가격 (3.3㎡ 당 4892 만원)은 허그의 외식 규제 방식 때문이다. HUG는 작년에 사전 판매 가격에 한도를 설정했습니다. 판매가 1 년 미만의 간격으로 계속되면 판매 가격은 몇 년 후에도 그대로 유지됩니다. 2018 년 10 월 강남에는 3.3㎡ 당 4892 만원이 나왔다. 그동안지가가 많이 오르고 상한 분양가가 눈에 띄지 않게 계속 오르고있다.
업계는 2019 년 1 월 기준으로 제 3 차 신반포와 경남 상한제 판매가가 4,520 만원으로 추정하고있다. 허그보다 낮았다. 작년 1 월에는 5100 만원으로 1 년 전 HUG 분양가를 넘어 섰다.
상한 분양가는 업계 추정치입니다. 출처 : 산업 종합
강남에 이어 HUG를 넘어선 상한선 분양가가 속속 등장 할 전망이다. 강동구 둔촌 주공 재개발 단지의 HUG 허용 분양가는 3.3㎡ 당 최대 2900 만원이지만 상한선은 3000 만원을 넘어 설 것으로 예상된다.
명지대 권 대중 교수는“HUG 규제 방법이 한계를 넘어 섰다”고 말했다.
용적률이 인상되면 강남의 판매 가격은 3.3㎡ 당 5 천만원 이하가된다.
분양가 한도 제에 의한 분양가를 낮추는 방법으로 용적률 (총 용적 대비 프로젝트 부지의 비율)을 높여 더 많은 주택이 같은 곳에 지어지는 것이 효과적입니다. 크기가 큰 땅. 100㎡ 10 개를 수용 할 수있는 용적률 1000㎡를 100 %에서 200 %로 늘려 100㎡ 20 개를 지을 수있다. 가구당 필요한 토지의 양이 100m2에서 50m2로 줄어들어지가가 반으로 인하되고지가와 연계 된 분양 상한가도 낮아진다. 10 가구의 공급을 늘리는 것은 보너스입니다.
현재 2990 세대를 짓고있는 3 차 신반포 · 경남 재건축의 용적률을 20 % (360 %) 만 올리면 3.3㎡ 당 약 800 만원, 3.3㎡ 당 4900 만원으로 감축 가능 . 84㎡ (이하 전용 면적) 기준으로 약 3 억 원으로 낮아진다. 증가하는 가구수는 84㎡, 650 세대입니다.
정부가 공공 재건축 수당의 500 %를 적용하면 분양가가 3.3㎡ 당 1800 만원 (84㎡ 6 억원) 인하되고 84㎡ 당 2,100 세대가 건설된다.
백준 j & k 시티 정비 대표는 “지가가 비싼 강남 등 인기 지역에서 용적률을 높이고 주택 공급을 늘려 분양가를 낮추는 효과가 큰 효과가있다”고 말했다. ”
출처 : 산업 종합
핵심은 개발 이익의 상환 범위입니다. 재건축 협동 조합은 공공 재건 용적률의 혜택 중 상당 부분이 개발 이익으로 상환되며 실제 이익은 크지 않다며 공공 재건에 적극적으로 참여하고있다.
제 3 신도시의 용적률을 올리면 당연히 분양가가 하락한다. 경기도 성남시 고등학교 용적률은 160 %로 분양가는 84㎡에 9 억원에 육박한다. 200 %까지 올리면 84㎡의 판매 가격이 1 억원 (3.3㎡ 당 300 만원) 하락한다.
이명박 정부가 2010 년대 초 보금 자리 주택을 도입하고지가를 인하하면 분양가는 더욱 낮아질 수있다. 아파트지가는 현재 감정가가 아닌 건설비를 기준으로 산정된다. 평가율이 높은 인기 지역 일수록 분양가가 더 많이 인하됩니다. 보금 자리 주택의 경우 60㎡ 미만의 토지는 공사비의 95 %, 공사비의 110 %는 60 ~ 85㎡였다.
과천 지식 정보 타운의 경우 59㎡를 3.3㎡ 당 800 만원 (가구당 2 억원), 3.3㎡ 당 700 만원 (가구당 2 억 3000 만원)으로 줄일 수있다.
주택 용지 공급 가격을 낮추면 한국 토지 주택 공사 (LH) 등 신도시 개발 사업자에 대한 토지 매각 수입이 감소 할 수있어 적자 프로젝트 인 임대 주택 공급에 지장을 줄 수있다.
한때 시범 운영되던 토지 임대와 주식 축적 형은 매각 가격을 대폭 낮추는 장점이있다. 토지 임대 부서는 토지 가격없이 건물 값 만 받기 때문에지가 비중이 높은 인기 지역에서 효과적 일 수있다.
더 큰 로또 방지
할인가 인하에서 재검토해야 할 대책은 ‘추첨’방지 다. 이는 분양 가격이 낮을수록 복권 규모가 커져 기존 복권의 부작용 인 분양 시장 왜곡 등이 악화되기 때문이다.
승자가받는 시세 차이를 줄이기 위해 과거 판교 뉴타운 분양시 채권 입찰제를 시행했고, 박근혜 정부는 택지 공급 가격을 공사비에서 평가 가격으로 인상했다. . 판매 가격이 이하로 낮아졌지만 가격을 올리는 문제가 있었다.
건국대 이현석 교수는 “판매 시점보다 양도 시점에 시장 마진을 일부 교환하면 판매 가격 인상없이 로또를 줄일 수있다”고 말했다.
한국 건설 산업 연구원 허윤경 연구원은“판매 가격 인하로 사업 타당성이 악화되고 공급이 감소 할 위험이있다. .kr