▲ 제 3 신도시 하남 교산 지구 조감도. 사진 = 국토 교통부
[한국금융신문 장호성 기자] 지난해 급등한 전월세 시장의 주택 가격 상승과 혼란은 올해도 지속될 것으로 예상된다.
KB 부동산 조사 결과 지난해 2020 년 주택 가격 상승률은 8.35 %로 14 년 만에 최고치를 기록했다. 정부 산하 한국 부동산 진흥원 조사 결과도 다르지만 5.5 %로 2011 년 이후 최고 수준이다.
투기 적 수요를 차단하려는 의도는 좋았지 만, 충분한 공급없이 수요를 억제 할 뿐인 부동산 정책의 실패가 주요 원인으로 지적되고있다.
임차인을 보호 할 목적으로 발효 된 임대 법이 전세 시장의 혼란을 더욱 심화시키고 노숙자들의 ‘패닉 매입’을 부추겼다는 지적도있다.
◇ 거래 가격이 제한적으로 인상 되나요? 전세 시장 불안은 계속되고있다
한국 건설 정책 연구원 (건 정연)은 올해 전국 주택 판매 가격이 2 % 인상 될 것으로 내다봤다. 상승세는 지속될 것이지만 작년의 급등보다는 모멘텀이 약 해졌다.
지난해 이미 주택 가격이 크게 상승한만큼 가격 인상은 제한적이며 올해는 정부의 공급 계획으로 주택 수요가 감소하고 가격 인상 력이 약화 된 것으로 분석됐다.
그러나 제 3 신도시를 포함 해 50 조원의 토지 보상금이 공개되면서 내년과 내년까지 부동산 시장으로 자금이 다시 유입 될 것으로 전망된다.
코로나 19 유행이 연장됨에 따라 저금리가 당분간 불가피하게 지속될 것이며 그러한 유동성이 부동산에 그대로 유지 될 것이라는 많은 우려가 있습니다.
▲ 제 3 신도시지도. 사진 = 제 3 신도시 홈페이지
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무역 시장 전망과 달리 올해 전세 시장 전망도 불확실하다. 임대 법으로 인해 집주인과 세입자의 갈등이 표면적으로 드러나 전세 재산의 봉쇄 현상이 심화되고 전세 시장이 크게 불안정 해졌다.
특히 올해 6 월부터 임대 계약자가 주택 임대 계약시 30 일 이내에 임대 계약이 위치한 관공서에 임대 보증금 및 계약 정보를 신고하는 ‘전월 신고 제도’를 적용한다. 전이나 월세 거래 등. 세입자의 힘이 강해집니다.
전세 시장이 종전의리스 2 법만으로 심화되는 상황에서도 전세 신고 제도가 시행된다면 더 큰 혼란은 불가피 할 것으로 지적된다.
월 전세 가격 변동률은리스 법 시행 전인 6 월까지 0.1 ~ 0.4 % 상승했지만리스 법 시행 후 7 월에는 0.51 %로 상승했다. 11 월에는 1.02 %로 2011 년 10 월 (1.10 %) 이후 최고치를 기록했다.
부동산 전문가는“정부가 부동산 법 제정에있어 시장의 호의를 지나치게 믿고있다”고 말했다. 그런 것입니다.”그가 말했다.
그러나 세 가지 임대 법이 개선되면서 변창흠닫기
변창흠기사 수집 장관은 정책을 추진하겠다는 의지를 표명했습니다.
변 장관은 지난해 국회에 제출 된 인사 청문회에서“임차인의 생활권 보장을 위해서는 제 3 차 임대 법이 필요하다”고 말했다. “내가 국토 부장관으로 취임하면 시행상의 문제점을 보완하고 조기에 제도를 정착 시키겠습니다.” .
점유 부족은 또한 시장 불확실성을 촉진 할 것으로 예상됩니다. 부동산 114 조사에 따르면 올해 전국 아파트 입주자 수는 2,65594 가구로 지난해보다 26.5 % (9,5726 가구) 감소했다.
KB 국민 은행 박원갑 선임 부동산 전문가는“내년 집값을 전세 시장에 물어볼 말이있다”고 말했다. “전세 가격이 안정적이지 않으면 집값 상승을 진정시키기 어렵다.”
박 선임 전문가는“전세 파괴 회피 요구가 중저가 아파트 매입으로 바뀌면 규제 효과로 급격히 축소되었던 무역 시장이 부활 할 가능성이 높다. 매도 우위가있는 시장이 형성되고 주택 가격이 다시 상승 할 것”이라고 말했다.
◇ 정부의 ‘공급 확대’의지에도 불구하고 기대할 수 없다 … 올해 공급 절벽 심화 예상
2020 년 정부의 ‘공급 확대’의지에도 불구하고 주택 시장은 282,214 가구에 불과해 당초 목표 인 31 만 4000 가구의 90 %에 불과했다.
주택 공급의 선행 지표 인 ‘주택 건설 허가 실적’도 하락세 다. e- 나라 통계에 따르면 주택 허가 건수는 2015 년 765,000 세대에서 2016 년 726,000 세대, 2017 년 653,000 세대, 2018 년 554,000 세대, 2019 년 488,000 세대로 지속적으로 감소하고있다.
지난해 10 월까지 32,6237 명으로 전년 동기 35,3972 명보다 감소한 수치 다.
설상가상으로 인구가 밀집한 수도권의 주택 공급 부족이 심화되고있다.
국토 연구원 국토 문제 보고서“중장기 주택 공급 전망과 시사점 ”에 따르면 주택 준공 실적은 공급 기간의 차이를 감안하여 2022 년까지 계속 하락할 것으로 예상된다 (2). 3 년까지)의 주택 허가 성능.
글로벌 금융 위기 이후 2011 년부터 주택 준공 실적은 점진적으로 증가했지만 주택 허가 실적 하락으로 2018 년은 정점을 찍고 하락세로 바뀌었다.
한국 토지 교통 연구원의 주택 공급 전망에 따르면 2023 년부터 2027 년까지 수도권에 연평균 28 만 7000 세대, 서울에 연평균 82 만세대가 공급 될 것으로 예상된다. 공급됩니다.
이러한 수도권 주택 공급 불확실성은 제 3 신도시 등 수도권 공공 주택지의 주택 공급이 완료되는 2023 년 이후 해소 될 것으로 예상된다.
이에 한국 토지 교통 연구원은“주택 공급 계획이 문제없이 진행되는 것이 매우 중요하다”고 지적했다. 지속적인 공공 주택 안보를 통해 양질의 주택을 제공 할 필요가 있다고 제안합니다.”
부동산 플랫폼 실태 조사 결과 2021 년 예상 분양 가구는 약 23 만 3 천 가구이지만 일부 건설사는 아직 분양 일정을 정하지 않아 2021 년 아파트 공급이 더욱 확대 될 것으로 예상된다. .
2021 년에 2,000 가구가 넘는 대형 단지가 주로 재개발 및 재건축되었습니다. 2020 년 7 월 29 일에는 사유 택지 분양가 상한이 적용되며, HUG와 회원 간 분양가 합의에 이르지 못한 대단지 아파트 대부분은 2021 년으로 연기 .
본격적인 분양가 한도 제 시행 이후 일정을 정할 수없는 사업장이 많았지 만 분양가가 시장보다 저렴 해져 분양 시장의 인기는 계속 될 것으로 예상 가격.
단, 가입 제도 및 사전 가입 등 선 판매 시장의 변화가 있으므로주의가 필요합니다.
특히 1 월에는 신혼 부부와 첫 생애를위한 특별 물품에 대한 요건이 완화된다. 월평균 소득이 100 % (이중 소득에서 120 %)에서 130 % (이중 소득)에서 130 % 미만 (이중 소득)으로 변경됩니다.
생애 처음으로 특수 공급 소득 기준도 공영 주택은 130 % 이하, 민간 주택은 160 % 이하로 축소된다. 또한 2 월 19 일 이후 채용 승인을 신청 한 단지에서 수도권 한정 판매 가격 한도의 거주 관세 기간이 적용된다.
공영 주택의 경우 시가 (근처 분양가)의 80 % 미만은 5 년, 시가의 80 ~ 100 %는 3 년, 민가의 경우 80 % 미만은 3 년 , 그리고 시장 가격의 80-100 %는 2 년입니다. 이런 일이 발생합니다.
현재는 공영 주택과 공영 주택에만 3 ~ 5 년의 의무 기간이 있으며 민간 주택과 공영 주택으로 확대되고있다.
◇ 정부의 ‘보물 카드’는 공급 확대와 제 3 신도시 사전 가입 신호가 될까?
올 하반기 판매 예정인 59,539 세대 중 24,400 세대는 세 번째 신도시의 사전 가입 아파트 다. 2021 년 하반기에는 본격적인 사전 가입이 진행될 것으로 예상된다.
3 차 신도시 사전 가입은 ‘주택 공급 부족’에 대한 여론을 뒤집는 정부의 트럼프 카드 다. 사실 올해 분양 시장에서 가장 인기있는 감자 중 하나로 보는 눈이 많다.
7 ~ 8 월 인천 계양을 시작으로 남양주 왕석, 고양 창릉, 부천 대장, 과천 지구에 대한 사전 가입이 예정되어있다.
인근 아파트에 비해 공급량이 저렴하고 총량의 상당 부분이 특별 공급으로 공급되기 때문에 수도권 노숙자 기회 확대가 예상된다.
정부는 제 3 신도시 홈페이지를 통해 ‘가입 알림 서비스’를 운영하고있다. ‘구독 통지 서비스’는 연락처 및 관심 지구 등록시 3 ~ 4 개월 전에 신청자에게 지구 신청 일정을 문자로 알려주는 서비스입니다.
구독 리마인더를 신청할 때 입력 한 원하는 영역과 관심 지구를 선호하는 이유와 같은 의견도 지구 계획에 반영됩니다.
제 3 신도시에 미리 신청 한 모든 공공 아파트는 분양가 상한제를 적용 받는다.
2020 년 수도권 분양 아파트 중 분양가 한도 제를 적용한 아파트의 평균 청약 경쟁률이 높았 기 때문에 제 3 신도시의 분양 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.
단, 선 구독 당첨자는 본 청약 시점까지 무주택 조건을 유지하거나 다른 선분양 주택에 대한 선 구독을 신청할 수 없으므로 선입금 조건 및 제한 사항을 꼼꼼히 확인해야합니다. 지원.
장호성 기자 [email protected]