아파트는 삶의 기반을 넘어 투기의 장소가되었습니다. 시장이 과열되면서 맘텍, 청포, 영국, 패닉 매입, 썬더 볼트, 부동산 블루 등 암묵적인 승자와 패자가 잇달아 등장했다. 현실을 그대로 반영하는 새로운 단어 몇 개만 나열하면 2020 년에도 피곤함을 느끼게 될 것입니다. 기대와 걱정 속에서 새해가 밝았습니다.
■ 2021 점유율 감소 및 구독 증가
올해 아파트 점유율부터 시작합시다. 부동산 분석 업체를 대상으로 한 조사에 따르면 내년 입주 규모는 올해보다 16 % 감소한 22 만 7000 가구로 나타났다. 서울에는 수도권에 128,000 가구, 그중 27,000 가구, 지방에는 98,000,843 가구가있다. 물량은 줄었지만 서울 강남 3 지구에 아파트를 신축하고 42 개 단지 중 절반이 재건축 된 것으로 알려졌다. 과천, 판교, 평촌, 미사는 서울이 아닌 강남 접근성이 우수한 지역으로 이동할 예정이다.
올해 프리 세일 열풍도 비슷할 것으로 예상된다. 부동산 114를 조사한 결과 올해 39,854 세대가 매각 될 예정이다. 2016 년부터 2025 년까지 지난 5 년 동안 약 10 만 가구가 평균 판매 된 개인 아파트 수 (286,000,071 가구)보다 많습니다. 이 중 민간 임대 아파트는 8,322 세대가 공급 될 예정이다. 경기도 화성시 ‘화성 동탄 2 (A87)’762 세대, 대전 유성구 ‘한화 포레 나 대전 유성’1,768 세대, ‘파주 운정 3 (A15)’846 세대 .
■ 2021 년에는 무엇이 달라 지나요?
세금 및 가입과 같은 시스템 전반에 걸쳐 중요한 변화가 눈에.니다. 아마도 우리의 관심은 변화가 ‘시장 게임을 바꿀 것인가’아니면 ‘찻잔의 태풍이 멈출 것인가?’일 것입니다.
■ 세금 및 양도 세율 강화 판매가 공개됩니까?
정부가 선택한 것은 세금 압력입니다. 집을 소유하거나 매각 할 때 불가피한 세금을 더 많이 내도록 요구하면 판매가 시장에 나올 것이라는 계산입니다.
신한 은행 부동산 투자 자문 센터 우 병탁 과장은 정부의 산정 방식대로 시장이 흐르지 않을 것이라고 믿는다. 우 팀장은 종합 부동산 세 범위가 전체적으로 조정되고 최대 양도 소득 세율이 높아져 부동산 매각 여부를 묻는 질문에 “다세대 주가 추가 주택을 사는 것을 막을 수는 있지만 기존 부동산을 시장에 출시하기가 어렵습니다. ” 분석되었습니다.
양도세의 비중이 완화되지 않으면 집을 매각하는 것보다 세금을내는 것 (일반 부동산 세)에 비해 견딜 가능성이 높습니다. “5 월 31 일 (6 월 중위 양도 소득세 인상) 이전에는 양도세가 연체 되었기 때문에 부담이 많을수록 양도세를 더 많이 비교하게되지만 집의 상승을 고려하여 보유 할 수 있습니다. 가격.” 나는 설명했다.
즉, “세금이 천만원이면 양도 소득세가 수억원에 가까워 양도 소득세를 피하는 쪽을 택해 판매 할 상품이 많지 않다”는 것이다. “기대 효과를 가져 오는 데 한계가 있습니다.”
반대 분석도 나옵니다. 부동산 시장을 철저한 투자 나 투기 시장으로 보는 미래에셋 대우 이광수 위원은 세금 부담이 커지면 집값이 치 솟지 않는 한 수익률이 낮아져 매각이 올 것이라고 믿는다. 그중 몇 개도 충분히 의미가 있습니다.
이 씨는 “2019 년과 2020 년 서울 아파트를 산 사람들의 자금 조달 계획을 보면 42 % 투자로 산다는 결과가있다”고 말했다. “미래의 이익을 예상하면 세금과 양도세 납부를 두려워 할 필요가 있습니다. 없었지만 상황이 바뀌 었습니다.”
그의 진단은 무거운 양도 세율을 견디기 어려울 것이라는 것이다. “서울 주택 가격 인상율이 0.1 %이고 고 세율이 10 % p 오르면 복리를 산정해도 70 주 이상 기다려야 만 손익을 만회 할 수 있지만 그?” 그는 물었다.
그는 이어 “사람들이 사는 아파트의 약 30 %는 투자 한 사람들이 소유하고 있고, 투자 대상 아파트의 대부분은 역 지구, 학구 등 최종 사용자가 선호하기 때문에 일부 아파트가 시장, 그것이 그들이 원하고 촉발하는 공급입니다. 그럴 수 있습니다. “
■ 공공 임대 등 공급 확대… 전세 수요를 달래시겠습니까?
지난해 정부는 수요 억제에 주력해 공급 확대 대책을 마련했다. 핵심은 임대 주택을 사용하여 공공 헌장을 늘리는 것입니다.
공급의 심리적 안정이 가장 중요하다고 말한 권 주안은 정부가 추진하는 공공 임대가 나오면 수요를 부분적으로 배분할 수 있다고 믿는다. 권 청장은“항상 공급이 뒤쳐져 문제가 있지만 아파트가 아닌 비 주택을 생활 공간으로 활용하는 것이 좋다”고 지적했다.
특히“반려 동물이 필요하든 여가 생활을 즐길 수있는 공간이 필요하든 주거 공간의 선호도가 개별화됐다”고 말했다. “생애주기 측면에서 우리는 신혼 부부를위한 ‘공공 임대’라는 주거 공간에서 생활을 시작했습니다. 그렇게 할 수 있도록하는 것도 중요한 정책입니다.”
그러나 아파트에 대한 선호와 임대 주택에 대한 편견이 여전히 남아있어 모든 요구를 충족시킬 수는 없지만, 아파트가 아닌 주택 조건과 함께 우리의 인식을 지속적으로 개선해야한다고 조언했다.
함영진 직방 빅 데이터 랩이 수치를 발표했다. 그는 올해 입주자가 작년에 비해 16 % 감소했으며, 3 차 신도시 사전 가입을 위해서는 노숙자 가장의 상태를 유지해야한다고 설명했다.
함 과장은 “단기적으로 임대 주택 공급을 늘리는 것은 어렵지만 건설 임대 나 매입 임대를 통해 입주 기간을 최대한 짧게 유지하는 것이 중요하다”고 말했다. 무엇보다“임대 주택 확보를 통한 공급 계획을 지속하는 것이 중요하다”고 강조했다.
일부는 공공 임대 등 아파트 이외의 주거 공간을 제공하기 위해서는 주변 환경 개선 노력이 필요하다고 주장했다. 우 병탁 팀장은 “역 주변의 고밀도 개발 등 단기간에 매각하는 것이 중요하며, 특히 지속적으로 증가 할 수있는 다양한 방법을 고민해야한다”고 말했다. 지역 단위 계획을 통해 이웃을 편안하게 바꾸는 것과 같은 양질의 공급. “
■ 전월 신고 제도 등 3 대 임대 법의 영향은?
지난해 재계약 신청 권을 포함한 제 2 차 임대 법에 따라 올해 6 월부터 임대 및 월세 신고 시스템이 완전체가된다. 전문가들은 세입자의 권리를 강화하는 입법 목적에 동의하고 사각 지대였던 주택 임대 소득에 대한 과세를 명확히하는 것이 합리적이라고 지적했지만,이 법을 시행 할 때는시기 등이 중요하다고 지적했다. 렌트카 시장 안정화 효과는 ‘웰’이었다.
“지난해 7 월리스 2 법이 통과되고 재계약이 늘어남에 따라 새로 출시 할 수있는 신규 부동산의 수가 감소하고 올해 입주자 수가 더욱 감소했습니다. 이로 인해 일부 지역에서 심각한 판매 부족이 발생할 것입니다. 세입자의 부담입니다. ” 나는 말했다.
권은 또한 “유연하게 운영되어야하는 시스템은 기술이 필요하다”고 말하기 시작했다. 그는 “임대 방법은 세 가지가 중요하지만 임차인이 임차인에게 집중하면 임차인이 더 나을까? 임차인이 맞으면 임차인이 임대 시장에서 요구하는 금액이 나오고 나오지 않으면 어떻게해야할까요? “그리고 후회를 표했다.
■ “가망 고객은 가망 고객 일뿐 눈이 멀지 말자”
따라서“아니면 안 돼”의 대답을 기대했다면 실망했을 것입니다. . 전망은 엇갈 리지만 전세 부족으로 인한 물가 상승과 풍부한 유동성으로 당장 상승 추세를 돌파하기 어려울 것으로 예상된다. 전세 시장이 불안정한 지 걱정이되었습니다.
각 전문가는 수치 나 통계를 기반으로 예측 만하지만 시장 방향은 알 수 없습니다. 돈에 묶여 있든 규제하든, 정부가 무적 주택 가격에 대한 믿음이 지배적 인 시장에서 신포도 (아파트)를 먹지 말라고했던 2020 년이 지났습니다.
더 나은 곳에서 살고 걱정없이 사는 것은 모든 사람이 원하는 욕망입니다. 시장은 아파트를 사는 사람과 사는 사람에 따라 다르게 보일 것입니다. 지금까지 무효화 된 부동산 시장에 ‘화타’가 있을까? 물이 흘러 내리는 것처럼 올해 시장은 수요와 공급 사이의 싸움을 통해 이득을 얻을 것입니다.
한편 두더지 게임을 한 시장과 정부는 공급 속도 전쟁에 초점을 맞추고 있습니다. 논란이 벌어지는 가운데 변창흠 국토 교통 부장관은 취임식으로 설날을 앞두고 양질의 주택을 제공 할 계획을 내놓을 것이라고 확신했다. 땅이 열쇠입니다.