서울 여의도 아파트 단지 전경. / 출처 = 뉴스 1
주택 가격 상승의 주요 원인은 누구입니까? 당신은 정부가 투기꾼이라고 말하고 싶습니다. 투기꾼들이 집값을 올렸고 정부가 집값 인상을 막기위한 정책 만 계속 발표했기 때문이다.
참여 정부 이후 정부가 가장 심각하게 스탬프를 찍는 단지는 대치동 은마 아파트 다. 일간 신문은 은마 1147 세대의 등기 사본을 분석해 임대 주 중 577 세대 (50.3 %)가 전혀 대출을받지 못했다고 보도했다. 전체적으로 은마 아파트를 10 년 이상 소유 한 사람은 58.3 %였다. 모든 투기꾼은 어디에 있습니까?
투자와 투기 사이의 논쟁은 대부분 특정 목적을 가진 정치적 마법사입니다. 현실을 직시하기 위해 우리는 이러한 논쟁을 유발하거나 유발하는 사람들과 집단을 의심해야합니다. 현 정부가 집권 한 2017 년에 8.2 부동산 조치가 발표되어 그 어느 때보 다 강력했습니다. 하지만 당시 부동산 시장에서 그렇게 강력한 조치가 필요했을까요? 지난 30 년 동안 강남 아파트 평균 분양가는 5 % 상승했다. 2017 년 7 월까지 강남 아파트 분양가는 3 % 상승했다.
2017 년 당시 강남은 지난 30 년간 평균이 매우 평범했습니다. 상시 부동산 측정이 일반 아파트 시장에 어떤 영향을 미쳤습니까? 아시다시피 그때부터 서울 아파트가 본격화되기 시작했습니다. 오늘 현재 아파트 가격이 오르고있어 하락 이유를 찾기가 어렵습니다.
이 논란은 먼 과거에서 발견 될 필요조차 없습니다. 2020 년 상반기 서울 아파트 시장은 안정적이었다. KB 국민 은행에 따르면 거래 가격 상승률은 2.61 %에 불과했다. 특히 강남구는 1.01 %, 서초구는 0.80 %로 서울 평균보다 훨씬 낮았다. 그러나 6 월 17 일과 7 월 10 일 부동산 대책에 따라 제 2 차 임대 법이 발효 된 8 월 이후 시장이 움직이기 시작했다. 지난해 하반기 서울 아파트 분양가는 10.19 % 올랐다. 더욱 놀라운 것은 조용했던 강남구 다. 강남구 거래 가격 상승률은 수직 8.3 %로 상승 할 전망이다.
왜 이런 일이 발생 했습니까? 거래 가능한 아파트가 규제로 인해 사라지기 때문입니다. 현 정부는 여전히 가용 아파트 수를 줄이려고 노력하고 있습니다. 주택 수요도 감소했지만 공급은 더욱 감소하여 가격이 상승했습니다. 아파트 가격은 수요와 공급이라는 지루한 심리적 게임의 부산물 일뿐입니다. 투기꾼도 집주인도 아닌 정부가 아파트 가격을 올리고 있다고 의심 할 수밖에 없습니다.
최근에는 선거를 의식한 것으로 의심되는 포퓰리즘 정책이 집값 상승의 주범이되고있다. 대표적인 예가 수도권 급행 열차 (GTX)입니다. 수도권 지방 자치 단체장이 아직 철도 계획에 포함되지 않은 GTX-D 노선 유치를 위해 투쟁하고 있지만, GTX 창릉 역 건설 소식이 나오면 삼송 · 원흥 아파트 30 평 분양가 10 억원 돌파. . 호가는 12 억원에 달한다고한다. 이 모든 가격 인상은 국토 교통부가 공식적으로 GTX-A 노선에 새로운 창릉 역을 설립 한 결과입니다.
공공 재개발, 공공 재개발 등 현 정부는 ‘공공’을 좋아합니다. 2 월 4 일 발표 한 공급 대책의 슬로건은 ‘대중을 인도하면 충분한 주택을 빨리 공급할 수있다’는 것이다. 대중의 개입으로 서울의 유지 보수 사업이 중단되어 서울의 아파트 부족에 대한 인식이없는 것으로 보인다. 태릉 골프장 등 이전의 대책은 모든 대책이 진행된 곳에서 나왔다. 도시 공공 단지 사업, 공공 직접이 행정비 사업, 주거 재생 혁신 지구 등 부동산 업계 전문가들은 암기하기 어렵다. 이로 인해 주변 토지 가격이 낙관적 일 것입니다. 시책 발표 이후 매입 한 주택의 경우 공급 우선권을주지 않는 것도 엄중하다.
공시 된 가격의 인상도 마찬가지입니다. 그것은 집값을 잡아서 많은 세금을 부과하는 수단 이었지만, 공시 된 가격이 오르면 집값이 순차적으로 올라간다. 분양 가격 제한 제도의 가격을 결정하는 방법은 공시 가격의 상승으로지가가 상승하면 상한 분양가도 상승하기 때문에 비용 법이다. 반포동 재건축 아파트의 경우 분양가의 상한이 협회가 요청한 금액보다 높고 분양가 한도 제도는 무용지물이라고한다.
현재의 모든 정부 조치는 일종의 개발 프로젝트라는 점을 이해해야합니다. 개발 프로젝트는 주변 토지 또는 아파트의 가격을 인상해야합니다. 서울이 재개발 및 재건축 사업을 규제하지 않았다면 과열 (가격 인상)이 있어도 안정적인 아파트 시장을 볼 수 있었을 것이다. 그러나 지름길에도 불구하고 정부는 다양한 우회로를 통해 꾸준히 아파트 가격을 인상하고있다. 서울의 입주 부족과 정부의 아파트 가격 인상이 합쳐지면 올해도 아파트 가격이 하락할 것으로 예상된다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대 빵 연구 소장
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