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홍남기 부총리와 기획 재정부 장관은 4 일 주택 공급 확대 계획을 발표하면서 ‘공급 충격’수준이라고 4 일 정부의 25 대 조치라고 밝혔다. 그는 “83 만 가구는 전국 주택 공급량의 약 2 배에 해당하며, 서울에 공급되는 32 만 가구도 서울 주택 재고의 10 %를 차지한다”고 강조했다.
전문가들은 또한이 수치가 과거 공급 조치를 훨씬 뛰어 넘는다는 데 동의합니다. 그러나 이는 정부가 예상 한대로 유지 보수 사업을 수행해야만 달성 할 수있는 양이다. 도시 공공 단지 사업, 공공 직접 구축 사업 등 기존 민간 사업에서 33 만 가구를 공공 주도 사업으로 전환해야하므로 실제 공급 수준을 알 수없는 것으로 평가되고있다.
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◇ 민간 사업을 공공 사업으로 전환하여 33 만 가구 공급 =이 정부의 공급 계획 (83 만 가구)에서는 3 가지 형태로 대규모 물량이 창출된다. 우선 기존 공급 대책과 유사한 공공 택지 조성을 통해 총 26 만 3000 세대에 공급할 계획이다. 또한 도시 공공 단지 사업과 공공 직접 시행 및 유지 보수 사업을 통해 각각 19 만 6000 가구와 13 만 6 천 가구가 조성 될 예정이다.
도시 공공 단지 사업과 공공 직접 시행 및 유지 보수 사업은 기존 민간 사업을 공공 사업으로 전환하여 주택을 빠르게 공급하는 형태이다. 도시 공공 단지 사업은 역, 준공업, 저층 주거 등 기존 민간 사업으로는 개발이 어려우며 노후된 건물을 철거하고 새로운 주택을 조성하는 방식으로 진행되고있다.
공공 직접 시행 정비 사업은 한국 토지 주택 공사 (LH)와 같은 국민이 기존 민간 재개발 및 재건축 사업을 위해 현물로 토지를받는 형태이다. 프로젝트가 확정되면 기존 노조는 해체되고 국민은 모든 절차를 진행한다. 토지 소유자 등은 주민 대표 회의에 참여하지만 주요 의사 결정에서 제외되며 건설 브랜드를 결정할 권한 만있다. 협동 조합이 없기 때문에 모든 협동 조합 조립 과정이 유지 보수 프로젝트에서 생략되며, 프로젝트 시행 승인 후 바로 시공이 가능하다. 정부는 기존 13 년 프로젝트를 5 년 미만으로 줄일 수 있다고 설명했다.
또한 정부는 도시 재생 (3 만 가구), 쇼핑 센터 및 오피스 리모델링 (4 만 1 천 가구), 신축 구입 (6 만 가구) 등을 통해 13 만 가구 이상을 도심에 추가로 공급할 수있는 위치에있다.
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◇ 다양한 인센티브에 대한 민간의 자발적 참여는 의심 스럽다 = 정부는 오늘 발표 한 공공 주도 개발 관련 다양한 인센티브도 발표했다.
우선, 도시 공공 단지 사업과 공공 직접 시행 정비 사업은 민간 사업으로 추진했을 때보 다 10 ~ 30 % 포인트 높은 수익률을 보장 할 수있는 입장이다. 또한 이러한 사업은 토지를 인수 한 후 아파트와 쇼핑몰에 우선권을 부여하는 형태로 진행되기 때문에 토지 교환 방식에 따른 양도세를 내지 않는다.
도시 공공 주택 단지 사업을 위해 ‘이익 공유 모기지’등 제도적 지원 방안도 제기됐다. 월 소득이없는 고령자 등 부담이 적은 토지 소유자는 집을 처음 인수 할 때 분양가의 일부만 지불하지만 향후 소유권을 양도하여 일반인에게 처분 할 예정이다. . 또한 전세를 반납 할 여력이없는 집주인을 대상으로 전용 대출 보증 상품을 제공하고, 월세에 의존하는 고령자에게 정기적 인 배당을받을 수있는 REIT 주식을 확보 할 수 있도록 지원하는 것이 관건이다.
민간 재건축 및 재개발 단지를 대상으로하는 직접 공공 유지 보수 프로젝트에 대한 인센티브가 이보다 더 강력합니다. 초과 수익 상환을 제외하고 재건축 회원에 대한 2 년 거주 의무 조항은 적용되지 않습니다. 또한 공공 임대를위한 기부금 수령 조건을 변경하기로 결정했습니다. 용적률 인상보다는 보수 사업 조합에서 제공해야하는 기부 수 수율을 적용하지 않고 전체의 20 ~ 30 %에 대해 공공 임대 및 공공 주택을 조성하기로했다. 신조. 재개발 (10 ~ 15 %)과 재건축 (5 ~ 10 %)의 비율은 공공 임대 공급 의무 비율에서 증가 할 것으로 예상 되나 혜택으로 제공되어야하는 공공 임대 주택에 비해 물량이 감소 할 것으로 예상된다. 용적률 증가.
그러나 토지 소유자가 공공 주도 사업에 참여하는 것처럼 이에 대응할 것인지는 불분명하다. 토지는 현물로 일반에게 제공 한 후 주요 의사 결정에서 제외된다. 주택 산업 연구원 김태섭 선임 연구원은“재건축 재개발 조합원들은 기본적으로 공공 주도 사업에 대해 부정적인 인식을 많이 갖고있다”고 말했다. “토지 소유주는 어느 것이 자신에게 도움이 될지 결정할 것입니다. 사업이 완수 될 것인지 확신하기는 어렵습니다.”
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◇ 동의율을 낮춰 ‘신속하게 진행’… 사유 재산 침해 우려 = 이날 정부는 공급 대책에서 공영주도 정비 사업에 대한 토지 소유자의 동의율을 대폭 낮추기로했다. 기존 재개발 및 재건축 프로젝트에서 토지 소유자의 4 분의 3 이상이 프로젝트에 동의했습니다. 그러나 이날 발표 된 공공 사업에서는 토지 소유자의 3 분의 2가 동의하면 사업이 확정된다.
구체적으로 도시 공공 단지 사업은 집주인 10 %의 동의를 얻어 지구로 지정되었다. 그 후 1 년 이내에 토지 소유자의 3 분의 2 이상 (토지 면적의 3 분의 2)이 합의되면 개발 사업은 국민이 주도한다. 동의를 얻지 못하면 사업이 취소됩니다. 개발 사업에 반대 할 경우 신규 아파트 및 쇼핑몰에 대한 분양권을받지 못하며 현금 결제를 받게됩니다. 공공 직접 수행 및 유지 보수 사업은 회원 절반의 동의를 얻어 적용 할 수 있으며, 회원의 3 분의 2가 1 년 이내에 동의하면 사업이 종료된다.
따라서 사유 재산 침해에 대한 우려도 크다. 프로젝트에 동의하지 않는 주민들도 의지와 상관없이 프로젝트에 참여하게됩니다. 이 경우 공공 주택 사업에서 발생하는 상업용 고급화 또는 주거용 고급화 문제가 발생할 수 있으며 이에 대한 해결책이 없다. 유지 보수 사업 관계자는“조합원의 동의율을 낮추면 사업의 속도를 높일 수있는 장점이 있지만 상대편의 재산권 침해 논란이 발생하는 문제가있다”고 말했다. 다양한 논란의 여지가있다.”
부동산 업계 관계자는“주민들의 동의를 일정 비율 받으면 일반인의 사업 참여에 제한이 없다. 간단히 말해서, 동의하지 않는 사람들은 그것을 받아 들여야합니다. 요컨대 정부는 당신이 할 수 있다는 의미를 쉽게 제거 할 것”이라고 비판했다. 그는“저개발 지역에서는 집주인이 값싼 집에서 살 가능성이 높다”고 덧붙였다. “주택 만 공급할 수 있다면 개인의 권리를 침해해도 도움이되지 않는다는 논리가있다.”
/ 강동효 기자 [email protected], 진동영 기자 [email protected]
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