[이코노믹리뷰=우주성 기자] 서울 최초의 공공 재개발 시범 사업 후보지 8 곳이 15 일 확정됐다. 예상보다 더 많은 사업장이 선정되었다는 평가 다. 선발 후보가 모두 역 주변에 있기 때문에 향후 역 주변의 고밀도 개발을위한 포석 역할을 할 것인지에 대한 분석도있다. 전문가들은 공공 재개발 사업이 순조롭게 진행 중이라고 말하지만 현장 주민들이 납득할 수있는 구체적인 기준과 보완책이 필요하다.
15 일 국토 교통부 (국토 부)와 서울시는 ‘공공 재개발’시범 사업 후보지로 흑석 2 지구를 포함한 서울의 8 개 유지 보수 현장을 선정했다. 이번 선발 후보는 흑석 2 지구 (1310 개), 양평 13 지구 (618 개), 용두 1-6 지구 (919 개), 봉천 13 지구 (357 개), 신 1 지구 (279 개), 양평 14 개 총 4700 가구로 구성된 지구 (358 가구), 신문로 2-12 지구 (242 가구), 강북 5 지구 (680 가구) 정부는 3 월에 기존 유지 보수 구역이 철거 된 지역과 47 개의 신규 적용 지역에서 추가 프로젝트 현장을 선정 할 계획입니다.
공공 재개발이 막 상승했습니다 … 뚜껑이 열립니다 ‘전역 구역’
공공 재개발은 한국 토지 주택 공사 (LH), 서울 주택 도시 공사 (SH) 등 국민이 주도하는 재개발 사업입니다. 주거 환경과 주택 공급을 신속하게 개선하기 위해 공공 재개발을 촉진하는 기업에 상당한 인센티브가 제공됩니다. 현재 상한선의 최대 120 %에 달하는 용적률 외에 분양가 한도 (일부 제) 등 일부 규제도 적용되지 않는다. 또한 다양한 라이선스 간소화 및 기업 대출 지원 등의 이점을 제공합니다. 다만, 회원 분양을 제외한 주택 등은 향후 공적 임대 형태로 최소 50 % 이상 기부해야합니다.
이번 선정 된 후보지의 경우 기존 정비 지역 중 역지로 평가 된 지역을 선정 하였다. 역 면적의 경우 수익성이나 사업 추진에 유리한 것으로 분석되며 국토 부에서 추진하는 역면 고밀도 개발 등 공급 정책과 일치하는 것으로 분석된다. 수송.
국토 교통부는“이번 선정의 경우 사업 타당성 부족이나 갈등으로 유지 보수 구역 지정 후 평균 10 년 이상 사업이 정체 된 곳을 대상으로했다. 주민들과. 역내 공공 재개발을 통한 사업 추진의 장애물을 해소하는 경우에는 최종 사용자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수있는 잠재력이 큰 곳을 선정했습니다.”
서진형 대한 부동산 협회 회장 (경인 여자 대학교 교수)은 “국토 교통부가 역 일대 밀집 개발의 기치를 높인만큼 후보지 인 것 같다”고 분석했다. 정책 방향에 따라 실제 수요가 높은 역 주변을 중심으로 선정되었습니다. “
한국 건설 정책 연구원 이은형 선임 연구원은“성공적인 선례가 필요하므로 이번 사업 부지 선정의 경우 사업이 가능한 한 쉬운 곳일 가능성이 높다”고 진단했다. 먼저 선택되었습니다. “
흥행 성공에 따른 공공 재개발 …“공급 규모가 제한적”
전문가들은이 공공 재개발 선택이 향후 다른 유지 보수 현장의 참여를 촉진 할 것이라고 예측합니다.
“공공 재개발의 경우 다양한 인센티브 등 다양한 인센티브가 풍부합니다. 아직 사업이 진행중인 강북과 서울 외곽의 대규모 개편 추진 지구 일부가 참여할 가능성이있다”고 말했다. “재판매가 상대적으로 무료이고 비 배치 시스템으로 인해 살 필요가 없다는 사실은 신축 공사의 유통 우위를 증가시킬 것으로 예상됩니다.”
한편 공급 규모의 한계도 분명하다는 지적이 나온다. 서 회장은“흑석 2 지구를 제외하고는 공급 규모가 크지 않다. 개발이나 사업에서 시너지 효과를 내려면 최소한 일정 규모가되어야하지만 작은 단지가 많아서 효과가 떨어지고 개발이 어려울 가능성이 있습니다.”
함랍 장은“시범 단지의 경우 500 가구 이하 소규모 재개발 사업이 대부분이다. 과거 뉴타운 프로젝트와 같은 대량 공급의 효과는 제한적일 것이라고 생각합니다.”
성공적인 공공 재개발, 세부 표준 및 조정이 핵심입니다.
전문가들은 우선 유지 계획, 예상 기부금, 비율 및 기부 규모와 같은 세부 사항을 주민들이 이해할 수 있도록 준비해야한다고 지적합니다.
서 회장은“공익에 대한 통일 된 기준을 정하여 사업을 추진할 필요가있다. 예를 들어 수익에 대한 구체적인 기여도에 대한 자세한 지침이 필요합니다.” 서 회장은“건물 비를 낮추고 공원이나 도로 부지로 확보하는 등 어려운 개발을 막기위한 방안을 고려할 필요가있다”고 덧붙였다.
“향후 사회 복합 등 지역 사회 시설과 지역 사회 시설에 대해 주민들의 의견 차이가있을 가능성이 있습니다. 민간 일반 판매와 일반 일반 판매의 차이도 조정해야합니다.”
이 연구원은“기존 재개발 사업 추진에서 자주 발생하는 문제는 보상 문제 다. 공적 보상 문제를 해결하기위한 조치가 불충분 한 것 같습니다. “빠른 사업 추진을 위해 해결해야 할 부분입니다.”
“또한 가능한 가격 인상에 대비해야합니다.”
한편 전문가들은 시범 사업장으로 지정된 일부 지역에서 가격 불확실성이 나타날 수 있다고보고있다.
함 연구소 장은“유지 보수 사업이 재개되면서 우대 이벤트로 인한 가격 상승에 대한 불안감이 생길 수있다”고 진단했다. 이은형 연구원은 “가격 인상시 기존 재개발 사업에 대한 투기 방지 조치를 적용하고 필요에 따라 공익 수익을 추가 할 필요가있다”고 답했다.
실제로 정부는 선정 된 후보지에 대해 ‘토지 거래 허가 구역’지정을 추진할 계획이다. 서 회장은“흑석동을 제외하면 투기 우려가 그다지 높지 않은 것 같다. 그럼에도 불구하고 토지 거래 허가 구역으로 분류하면 투기 세력 차단에 분명한 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 서 회장은 “단, 기존 거주자의 재산권 행사에 영향을 미칠 가능성이있어 추가적인 업무 지연 요인으로 작용할 수있다”고 덧붙였다.