“뭐든 …”… 가족 간 부동산을 다룰 때 ‘이것’에주의

세법은 가족 간의 부동산 거래를 양도보다는 선물로 보는 경향이 있습니다. 이는 양도 소득세 이상의 증여세를 피하기 위해 매각으로 위장한 재산의 양도를 방지하기 위함이다. 단, 매각 계약, 금융 거래 내역 등 수입 증명서가있는 정상적인 거래 활동임을 증명하는 경우 매각으로 인식합니다.

판매를 증명했다고해서 안심하지 마십시오. 거래 가격 문제가 될 수 있기 때문입니다. 가족 간 부동산 거래의 특수한 상황을 감안할 때 세무 당국은 양도 소득세를 낮추기 위해 주변 가격보다 지나치게 낮은 가격에 매매 할 것이라는 합리적인 의구심을 가질 수 있습니다.

따라서 가족 간 부동산 거래의 경우 거래 금액의 범위는 시가의 5 % 또는 3 억원 중 낮은 쪽이되어야한다. 이를 위반할 경우 상호 합의 된 거래 가격은 인정되지 않고 시장 가격 (고시지가 및 공시 가격)을 기준으로 양도 소득세가 결정됩니다.

예를 들어 10 억 원 상당의 아파트를 거래하는 경우 9 억 5 천만 ~ 10 억 5 천만 원 사이의 거래 계약을 체결 한 경우에만 일반 매각으로 인식됩니다. 같은 아파트를 6 억원에 가족에게 매각 한 경우에는 인정되지 않습니다. 양도 소득세도 10 억원 기준이다.

또한 가족 간 부동산 거래가가 시세의 30 % 또는 3 억 원의 범위를 벗어나면 거래를 이용한 자에게 증여세가 부과된다. 시세가 9 억원 인 주택의 경우 6 억 3000 만 ~ 11 억 7 천만원이 일반 거래 지역이다. 이 집을 5 억원에 팔면 구매자는 약 4 억원을 받게되지만, 세 법상 최대 6 억 3 천만원까지 정상적인 거래로 간주하기 때문에 증여세가 4 억원이 아닌 1 억원에 부과된다. 이겼다.

반대 상황도 마찬가지입니다. 매도인이 시가 9 억 원의 주택을 14 억 원에 거래하여 5 억 원의 수익을 올린 경우 정상 거래 금액 11 억 7 천만 원을 기준으로 매도인에게 2 억 3 천만 원의 증여세가 부과됩니다. 이겼다.

◆ “기부 또는 무료 임대로 인한 혜택 없음”… 조세 회피 블록 차원

가족에게 기부 한 부동산을 5 년 이내에 양도하면 기부자의 취득 가액에 따라 양도세가 부과됩니다. 그러나 5 년 전 남편이 1 억원에 산 아파트가 5 억원으로 올라도 증여세는 부과되지 않는다. 부부는 최대 6 억원까지 면세되기 때문이다. 5 년이 지나면 아내가 부동산을 8 억원에 팔아도 2 억원의 차액에 양도 소득세가 부과된다.

단, 선물을받은 후 5 년 이내에 거래가 이루어지면이 월세 규정이 적용되며 남편이 취득한 대가로 취득한 1 억 원 또는 7 억 원의 차액을 지불해야합니다. 가족간에 기증 된 면세 혜택을 남용하여 양도 소득세 회피를 방지하기위한 규칙입니다.

부모가 소유 한 부동산을 자녀에게 무료로 임대하는 경우에도 증여세가 부과됩니다. 5 년간 부동산 무상 사용으로 인한 이익 1 억원 이상에 과세되는 경우 과세됩니다. 무상 이용 수익은 1 년의 부동산 사용료를 고려하여 기획 재정 부령으로 정하는 세율을 부동산 가치에 곱한 값입니다. 또한 임대료가 시장 가격보다 30 % 이상 낮은 경우에는 증여세를 납부해야합니다.

가족 간의 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 돈이 실제로 흘러 갔다는 것을 객관적으로 증명할 수있는 데이터입니다.

현금 거래보다는 계좌 이체를 통해 기록을 유지하는 것이 좋습니다. 판매 대금을 지불하기 위해 가족으로부터 돈을 빌리면 빌린 카드 작성 및 공증 받기와 같이 사실을 객관적으로 증명할 수있는 데이터를 남겨야합니다.

또한, 가족에게 빌려도 매월 적정한이자를 내야하며,이자 증명과 원금 지급을 보관하면 향후 관련 문제를 신속하게 해결하는 데 도움이됩니다.

[조성신 매경닷컴 기자 [email protected]]
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