입력 2021.01.09 07:00
주택 가격 안정화 대책으로 각종 규제가 쌓이고이를 극복하기위한 요령이 등장하면서 부동산 거래가 다양 해지고있다. 부동산 전문가들은 집값이 계속 상승하고 매도인의 지배적 인 시장이되면서 이러한 복잡한 거래도 성사된다고 지적했다.
도시 주거 환경 개선법 (이하 도청 법이라한다)에 따라 투기 과열 지구인 서울의 경우에는 관리 계획 승인 후 세입자 권리를 재판매 할 수 없다. 2018 년 1 월 24 일 이후 사업 시행 허가 신청을하였으나 일부 예외적 인 경우에만 임차인 권 매각이 허용되었으며, 그중 하나는 구성원이 10 년 거주, 5 년 보유 등의 요건을 충족하는 경우입니다.
문제는 요구 사항을 충족하더라도 다가구 주택 소유자이고 여러 세입자가 있으면 한 세입자 만 판매 할 수 없다는 사실에서 발생합니다. 현행 주법에 따르면 이러한 세입자는 판매를 원할 경우 일괄 판매해야합니다. 예를 들어, 두 명의 세입자가있는 회원은 한 개의 세입자 티켓과 다른 한 권만 판매 할 수 없으며 두 명의 세입자 티켓을 모두 판매해야합니다.
유지 보수 업계 관계자는 “노조 결성 권한을 부여받은 노조의 이익을 보호하기위한 조치로 조합원 수를 늘리지 말아야한다고 성법에 규정되어있다. 여러 임차인의 권리를 가지고 있다면 분할하여 판매하여 회원 수를 늘릴 수 있습니다.
그러나 최근 주택 규제가 강화됨에 따라 세금 부담이 증가하고 자금 대출 채널 수가 감소하고 임차인 권의 일부만 판매하려는 조합원이 등장했습니다. 따라서 우리가 머리를 쥐는 방식은 임차인의 주식 거래입니다. 회원은 우선 입주권의 99 %를 구매자에게 매각 한 후, 새 아파트가 등록되면 나머지 1 %를 양도합니다.
매각 주식의 99 %에 대한 권리는 공증 또는 가등기 (부동산 등기법 제 3 조에 의거 향후 주요 등기에 대비하여 순위 보전을위한 예비 등기) 등을 통해 보장됩니다. 유지 보수 업계 관계자는 “거래 예약 형태의 일종의 거래”라며 “내가 보유한 담보의 일부만 주식을 등록하여 거래 방법을 찾는 일종의 속임수”라고 말했다.
과거에 그러한 거래가있었습니다. 이 방법은 재건축 / 재개발 사업장에서 아파트와 쇼핑몰을받은 회원이 쇼핑몰 만 따로 판매하고 싶을 때 사용했다. 원칙적으로 아파트 및 쇼핑몰의 경우 모든 회원 자격을 양도하는 것이 필요하지만, 추후 등록시 이름을 양도하고 일부 주식은 미리 양도합니다.
신탁 업계 관계자는 “생애 처음으로 집을 사는 노숙자에게는 다소 생소한 거래 방식 일 수있다”며 “부동산 매각은 간판 간 계약으로 이뤄진다는 점을 감안해 , 계약이 어렵지 않습니다. ”
사실, 중개 회사와 유지 보수 업계 관계자의 일부 관계자는 거래가 특별히 문제가되지 않는다고 생각합니다. 공동 투자의 일환으로 문제 없습니다. 유지 보수 업계 관계자는 “장기 공동 투자 라 귀찮은 일이지만 공증, 임시 등록, 모기지 설정 등 안전 장치를 확보하면 좋은 상품을 싸게 살 수있는 방법이 될 수있다. . “
그러나 부동산 전문가들은 임차인의 주식을 사고 파는 것은 단순히 집을 사고 파는 것과는 다른 복잡한 거래이므로 숨겨진 위험이 있다고 경고합니다. 현행 치안 법이 너무 복잡해서 전문가조차 실수를하기 때문입니다.
법무 법인 서담의 부동산 전문 변호사 최은미는 “현행법과 협회 정관, 파트너십 사업시기 등에 따라 임차인 지분 매각이 제한 될 수 있다는 점을 고려해 승진은 다르기 때문에 협회 사무실과 변호사 등에 구체적으로 확인해야한다. 그는 “현금 청산의 위험도 있으므로 계약시주의해야한다”고 덧붙였다. 또한 최 씨는 “법원 이니까 임차인의 주식 매각에 대한 판결은 특정 경우에 따라 다르게 나올 수 있습니다. 특정 판결은 귀하의 상황에 적용되지 않을 수 있습니다. “
또한 공동 투자는 예상치 못한 위험을 수반 할 수 있다는 점도 고려해야합니다. 예를 들어 세금에 대한 분쟁이있을 수 있습니다. 판매자의 입장에서는 지분이 99 %를 초과하므로 구매자가 해당 세입자에 대한 세금을 구매자가 부담해야한다고 생각할 수 있지만 구매자의 의견은 다를 수 있습니다. 이름이 아직 전달되지 않고 일부만 지불해도 판매자의 상황에 따라 세금이 부과되며 얼마까지 부담해야하는지 명확하지 않습니다. 단독 주택 판매자와 다주택의 경우 세금이 크게 다릅니다.
또 다른 문제는 재건축 재개발 사업장에 새 아파트를 등록하고 등록하기 전에 많은 변수가 있다는 것입니다. 새 아파트를 짓고 완공하더라도 노조의 이익이 얽혀 등록이 제때에 불가능할 수 있습니다. 예를 들어 2018 년 12 월 완공 된 서울 송파구 헬리오 시티는 입주 2 년차에 등록되지 않았다. 최근 강화 된 자금 출처 설명 문제로 인해 문제가 발생할 수도 있습니다. 임차인 권 99 % 매입과 명의 이전 시점의 차이가 크면 골칫거리가 될 수 있습니다.
KB 국민 은행 박원갑 선임 부동산 전문가는“문제없이 원하는 주택을 선택할 수있는 바이어들의 우위를 가진 시장이라면 이런 복잡한 거래가 완성되기 어렵다”고 말했다. “주택 시장이 계층화 된 규제로 둘러싸여있어 이런 거래에 의문을 제기하고있다. 집을 마련해야하는 것은 안타까운 일이다.”